“金九不金”，融资政策收紧，房企拿地开工热情骤降

新华财经上海10月18日电（记者杨有宗、安娜）18日，国家统计局发布的数据显示，1—9月，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年1—9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。商品房销售方面，1—9月份，全国商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%。
    业内人士指出，前期房地产企业融资政策收紧，对房企拿地、开工热情影响较大。当期房地产相关宏观数据开始转向，房价上涨的态势也得到抑制，预计房价在今年下半年到明年初逐步探底。
    房地产开发投资同比增速今年首次降至个位数
    国家统计局数据显示，在1—9月份的房地产开发投资中，住宅投资84906亿元，增长10.9%。分区域看，东部地区房地产开发投资59381亿元，同比增长7.9%；中部地区投资23627亿元，增长14.3%；西部地区投资25129亿元，增长6.9%；东北地区投资4431亿元，增长3.7%。
    “1月至9月，全国房地产开发投资同比增速为8.8%，这是今年该指标首次进入个位数水平，说明房企在开发投资方面存在一定的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
    58安居客房产研究院研究总监陆骑麟说，全国房地产开发投资增速快速回落的原因有两点：
    第一，2020年上半年受疫情影响基数较低。今年年初增速相对较高，并且在疫情得到控制之后加速复工复产，开发投资数据也随即快速复苏并恢复到正常水平，对下半年的开发投资数据增速放缓产生一定影响。
    第二，全国楼市宏观调控政策频出。据58安居客房产研究院不完全统计，前9个月，全国性的房产相关政策有近40个，监控的20个重点城市出台楼市政策近200个，都极大影响房企开发投资增速。
    1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积928065万平方米，同比增长7.9%。其中，住宅施工面积656884万平方米，增长8.2%。1—9月份，房屋新开工面积152944万平方米，下降4.5%。其中，住宅新开工面积113374万平方米，下降3.3%。1—9月份，房屋竣工面积51013万平方米，增长23.4%。其中，住宅竣工面积36816万平方米，增长24.4%。
    陆骑麟说，“今年房企的新开工面积增速，在今年4月开始已连续6个月出现负增长，体现出开发商对未来的预期相对悲观。”
    1—9月份，全国房地产开发企业土地购置面积为13730万平方米，同比下降8.5%；土地成交价款9347亿元，增长0.3%。
    诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱说，各种政策调控下，房企投资信心较年初有所减弱，但增速仍高于2020年同期水平。各种政策调控下，房企投资模式有所改变，集中供地改革下房屋竣工面积增速支撑房地产开发投资增速。
    “金九”成交面积回升 但不及去年同期
    商品房销售方面，1—9月份，全国商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1—9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。
    1—9月份，商品房销售额134795亿元，增长16.6%；比2019年1—9月份增长20.9%，两年平均增长10.0%。其中，住宅销售额增长17.8%，办公楼销售额增长0.5%，商业营业用房销售额增长0.5%。
    王小嫱说，9月处于传统销售旺季。8月成交创今年单月新低，9月在房企促销及积极推盘下，成交较8月有明显回升，但整体而言，今年的“金九”成色不足，成交规模不及去年同期水平，主要在于政策严控下，市场购房者观望情绪较浓，延缓购房者入市步伐，预计四季度金融政策有望放松，市场成交规模有所上升。
    贝壳研究院高级分析师潘浩说，受去年低基数和今年上半年的商品房销售面积在高位运行等因素影响，商品房销售面积增速持续呈现高位回调走势，今年三季度，商品房销售面积为41697万平方米，回归到2018年、2019年同期水平。“截至今年6月，全国房地产市场高位运行了14个月，这期间有投资投机需求，也有刚需提前入场。现在的回调是把这部分‘水’挤掉了。 ”
    房贷利率持续上行 房企到位资金承压
    9月的开发商的资金到位金额同比减少了11.2%，其中各项指标全面出现负增长。尤其是利用外资方面，1—9月下降36.9%，而去年同期为下降9.5%，降幅扩大明显。
    1—9月份，房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%；比2019年1—9月份增长16.0%，两年平均增长7.7%。其中，国内贷款18770亿元，下降8.4%；利用外资59亿元，下降36.9%；自筹资金47212亿元，增长6.1%；定金及预收款56689亿元，增长25.6%；个人按揭贷款24124亿元，增长10.7%。
    陆骑麟说，目前海外融资成本高出国内融资成本近30%以上，这是房企减少海外融资的重要因素。其次，国外资金对国内房地产市场预期也有有所转变，外资谨慎进入国内楼市。而随着销售面积的开始回落，定金及预收款和个人按揭贷款的回落也会逐步加大。房企的资金到位也会影响到房企拿地行为，加剧开工面积回落态势。
    9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，提出“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。
    近期，部分刚需住房消费者在办理按揭贷款时遇到放贷缓慢、额度紧张的问题。郑后成认为，在此时强调“维护住房消费者的合法权益”，可以避免对刚需的“一刀切”现象，有助于避免误伤，改善民生。“当前房地产企业现金流压力十分大，而降低首套房贷利率，以及部分项目打折销售，有助于缓解房地产企业的现金流压力，防止信用风险的扩散。”
    陆骑麟认为，当期房地产相关宏观数据全面开始转向，房价上涨的态势也得到抑制，可以预见今年9月将是房地产楼市政策最严的时期，短期内再次出台调控政策可能性已经不大，房价在今年下半年到明年初逐步探底。

    “随着央行表态保持房地产市场信贷稳步投放，预计四季度房地产行业资金压力有所缓解。”王小嫱说。

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