一、恒大烂尾楼暴雷演绎的市场规律性
马忠普
据有关统计，全国烂尾房至少有2000万套以上。恒大暴雷后在全国有162万套烂尾房。仅恒大要完成保交楼，至少需要2500亿元的资金。烂尾楼绝不是一个简单的地产商售房合同逾期违约问题。更不能把烂尾楼的财产损失全部推给购房百姓。购房百姓在法律，经济上是地产商烂尾楼违规炒作的受害方。其中银行对地产商建房贷款资金使用必须专款专用缺乏有效监管。对留下烂尾楼的地产商大量购地开发新项目，一些银行不加监管，继续提供新房地产建设项目贷款。政府不断提高土地售价，土地财政推升房地产价格。土地财政和税收收入已经占房产售价的60%以上。相当程度上转换成购房者沉重的债务负担。即使从民生保障和扩大合理消费视觉看，高额的土地财政也是不可持续的。这就使中国的居民人均收入和承担的购房价格比值远远高于西方市场经济国家的平均水平。高房价抑制了社会合理消费。巨额债务透资了百姓未来消费能力。巨额利益的诱惑也使房地产商铤而走险，留下大批烂尾楼的同时，却不断开发新楼盘。终于酿成了符合市场经济周期性风险演绎规律的房地产暴雷。
当前，房地产市场价格陷入回落趋势，使烂尾楼购房者不仅损失惨重，而且巨额债务严重影响了未来的百姓消费格局。大量烂尾楼问题已经引起了社会和政府的高度关注。不仅政府连续出台解决烂尾楼的政策。许多学者也纷纷提出走出烂尾楼困境的思路建议。
二、破解烂尾楼难题是法律责任，更是政府和社会的责任
马忠普
想起十多年前，我曾经作为市场专家受聘在新加坡法院为中国苏州一家铁矿石采购商与另一家国际铁矿石对中国出口商因违反贸易合同引发纠纷案，在法庭上做市场价格演变形势和合同违规法律责任的法庭辩护说明。
那年一季度因国内铁矿石市场需求增长，市场价格大幅度上涨超过20%。正是在这个时间，这家专注铁矿石进口的国际贸易商无视合同规定的法律责任，违反合同交货规定。对已经进口到岸的铁矿石，却拒绝按期向国内这家购买方按合同提供已经到岸的铁矿石。看着价格不断上涨的进口铁矿石试图自己卖个好价钱。
可是他们并不清楚钢铁市场价格演绎规律。一段时间后，高价铁矿石因出货不好，市场价格又大幅下降了，甚至低于合同约定价格。但是这家进口商铁矿石还是没能出手，甚至不好卖了。几个月过去了，为了减少自己违反合同规定造成的损失，又提出让国内购买方提货。理说当然遭到拒绝。很显然，无论一季度撕毁合同，拒绝供货。还是后来铁矿石高价没出手，判断市场价格还会涨，贪心不足。直到后来铁矿石价格大幅回落，还没有销售出去。进口铁矿石供应商这种违反合同法，不履行合同约定，市场失控，都应当为自己违法、违规，背离市场运行规律承担经济法律后果。此时，却试图逼着国内购买商按原合同价格交款提货。这是没有法律依据的。
新加坡法院法官庭审后宣布：国内苏州这家铁矿石原合同购买方胜诉。一直违约的国际铁矿石对中国出口的商家败诉，并承担全部法律和经济损失责任。新加坡是个法治国家。这个案例对国内烂尾楼违约的法律责任认定很有借鉴价值。不过需要重视的是：从前面烂尾楼根源的分析中不难看出，解决烂尾楼不仅仅是一个法律经济责任，首要的任务更是一个重大的民生保障责任问题。
鉴于一些房地产商资金链断裂，甚至频临破产的严峻现实。本着政府、银行、房地产商和社会共担责任的原则，银行支持房地产商集中资金解决烂尾楼的后续建设问题；合理减、免部分房贷利息；政府适当减免房地产商财税压力；对于面对资金链断裂的房地产商，可以组织国有和外部资本进入，进行烂尾楼资产重组并主持烂尾楼后续建设，发展安居房和公租房；烂尾楼竣工时，购房者按照交楼时市场价格，在扣除自己交的购房款基础上重新核定银行贷款数额。剩余贷款银行从开放商那里收回。总之从社会、市场力量的视角，共担责任。
进入经济转型期后，我国已经进入经济发展和民生保障两大社会发展目标协调推进的历史新时期。要从社会利益分配格局合理化趋势的视角，增加百姓就业和实际收入，减轻百姓沉重的债务负担，加快解决千万套烂尾楼困扰购房百姓安居和民生保障问题。
三、破解烂尾楼难题要坚持对腐败的零容忍
——兼谈解决烂尾楼的战略思路
马忠普
改革开放以来，特别是进入经济转型期后，中国社会主义市场经济发展存在一些重大理论和实践问题，一直没有解决好。这不仅是酿成房地产暴雷和大量烂尾楼的主要根源。也同能否顺利解决烂尾楼问题息息相关。
我国国有和民营企业都是社会主义市场经济条件下的市场经营主体。这些企业依法自主经营已经成为中国经济发展的主导力量。体现了主导经济的活力和社会主义生产关系。有学者把资本逐利本性说成是资本的两重性。但缺少深入研究。其实任何形态的资本都是在一定的社会生产关系中进行生产经营和追求利润的。无论从马克思资本论研究的重点是资本主义私人占有的社会生产关系。还是资本与权力勾结演绎的我国贪腐严重和滋生非社会主义生产关系的经济活动。贪腐势力漫延扰乱了经济秩序，演绎了医疗、教育、股市、司法腐败，房地产暴雷和有害食品泛滥。这些领域违法利益链条形成的非社会主义生产关系更是演绎了社会主义生产关系的两重性。中央多次重申对腐败零容忍。股市换帅后进行了一系列改革，但是人们看到更多的是坚决打击利益链条上的贪腐势力。这才让股市在反腐中绝地重生。这也再次让人们看清了彻底铲除贪腐利益链条是解决包括烂尾楼在内的许多民生问题的根本出路。虽然两会代表多次否决了官员财产公示制度，但是如果官员能够向党和人民宣誓不再贪腐，就可以制定从现在开始，如果发生贪腐超过10万元就开除公职的国家治理制度。这虽然并不免除一些官员历史贪腐的法律责任，但毕竟可以开创政府官员廉洁从政的新局面。也为解决上述包括烂尾楼在内的民生领域难题扫清道路。
每个房地产烂尾楼都牵涉许多盘根错节的违法利益链。从恒大暴雷演绎的全过程不难看出：贪腐演绎的非社会主义生产关系一定会危害和破坏中国经济的健康发展。实际上，认清房地产暴雷根源和烂尾楼事态严重性一定要放到这些非社会主义生产关系的研判中。坚持对贪腐的零容忍，才能正确认识和探索解决烂尾楼问题的经济政策与法律制度思路。
四、破解烂尾楼难题要坚持经济建设与民生保障同步协调发展
马忠普
发展中国社会主义市场经济的目标是一个由若干子目标有机组成的框架结构体系。实际上发展社会主义市场经济不仅有调整结构、科学高质量发展的任务，也要有民生保障发展目标任务。特别是经济进入转型期后，已经出现了传统制造业产能过剩，发展增速放缓趋势。减轻百姓债务负担，增加百姓收入水平，扩大消费。瞄准工业发达国家，不断提高中国老百姓收入占 GDP比重偏低的现状。这实际上已经成为经济转型发展的重要任务之一。不仅让百姓有幸福感，也是扩大消费能力，释放潜在需求，为经济长期持续稳定发展提供源源不断的巨大动力。这更是社会主义理论与实践目标追求的重要内涵。而绝不是一个简单的GDP经济数字目标。
马克思曾经提出：资本驱动的再生产过程，也是生产关系的再生产过程。工业发达国家迫于市场经济周期性震荡压力，不断改善民众的教育、医疗、住房和收入的生活保障条件。也为工业化国家提供了不断增加的市场经济发展空间。实践表明：任何社会生产力和生产关系的进步都是人类社会历史前进的基本动力。正是这个原因我曾经选文提出我国经济转型要同民生保障目标协调发展。让民生保障提供的百姓消费增长推动社会主义市场经济健康发展。
联系到我国医疗、教育、百姓安居、食品安全领域改革任务的艰巨。联系到解决烂尾楼同时要破解政府、银行、百姓高额债务危机；联系到应对一些房地产商暴雷后的破产危机。联系到民间施工企业又有多少欠款收不回来。不难看出各种违法利益链关系错中复杂。这更需要把解决烂尾楼放到发展民生保障目标下统筹解决。要把民生保障作为经济转型发展的重要任务。尽快建立反映民生保障的指标体系纳入国家统计。作为社会主义理论和实践的重大课题，这也是政府和社会的共同责任。
(关键字：地产 烂尾楼)
