9月下旬的鄂尔多斯，天气转冷，低于10度的气温，宣告着秋天即将结束；而位于中国东南部的温州，夏天的余热似乎还未散去。

住建部政策研究中心与高和资本组成的课题组，不止一次到这两个城市调研。起初，课题组成员以为，供应过剩、泡沫累积的鄂尔多斯房地产市场会出大问题，实业经济更发达的温州不会。但现状颠覆了他们的预测。

“鄂尔多斯、温州民间资本通过炒房积累财富的唯一秘诀是利用金融杠杆。”住建部政策研究中心主任秦虹说。由于购房贷款的限制，过去利用银行贷款炒房的获利模式不可能再延续。加上民间借贷资金链断裂，投资性需求大量减少。

两座城市不可避免地陷入危机之中。

市场深度调整

今年上半年，浙江省法院共受理民间借贷纠纷案件58037件，涉案标的额283.9亿元，同比分别上升26.98%和129.61%。温州、舟山以及湖州地区上升最为明显，增幅分别达96.42%、87.37%和57.61% 。

在鄂尔多斯，大部分民间融资多为信用贷款，签订借据是其主要的操作形式，有的还是口头协议。然而，借贷危机发生后，即使是熟人关系，也遭遇有钱不还、恶意逃债的现象。这使得传统民间借贷信任机制遭到严重破坏。

一些地区的民间借贷危机尚未结束，甚至开始蔓延到银行系统。来自温州的数据表明，截至2012年7月，温州银行业不良贷款率已攀上历史高位，达到2.85%。而在2011年6月，该数字仅为0.37%，系全国银行业不良贷款率最低的地级市。

去年下半年以来，温州房价大幅下降，但成交量仍不理想；鄂尔多斯盛传房价已从最高的单价2万多元跌至3000元。民间借贷资金链断裂后，已难以支撑虚高的房价。据国家统计局的数据，2012年5月温州市新房价格下降幅度，居全国70个大中城市之首。“实际情况比统计局显示的数据更严重。”秦虹说。与新房相比，二手住房价格更能反映当地市场的情况，温州二手房下跌幅度是全国70个大中城市居第二位城市的2倍多。

以温州公认的豪宅项目鹿城广场为例，2011年二手房价格最高峰达8万元/平方米，2012年6月拦腰斩断下跌至2010年的开盘价4万元/平方米，甚至有喊出3.8万元/平方米的案例。再如温州下辖的瑞安县，2011年的房价曾“破四(万)冲五(万)”，号称全国房价最高的县，现在房价普遍下跌了1万元/平方米以上。

由于经济不景气，企业状况不佳，限购政策执行坚决以及民间资本自身萎缩等诸多因素的影响，民间资本对房地产业市场的“输血”效应减弱，局部地区甚至从“输血”变为“抽血”。

温州部分实业经营困难的企业家为了回笼资金，被迫折价转让所投资的房地产项目，但折价幅度即使达到6折至5折，有的也很难找到买主。在鄂尔多斯，由于整体资金紧缺和房地产市场“有价无市”，债务人无法将投资的房地产项目变现，只能将一部分房地产项目，以最高点的房价抵债交易，但在官方统计的平均房价上很难体现出来。

温州部分开发企业此前为规避 90/70政策，设计了“打通式”户型，即将2-4套90平方米以下户型打通成大户型销售，如今这些户型都处于滞销状态，而低总价的小户型相对需求稳定。同样，鄂尔多斯目前大户型住宅退房比例高，销售受阻。

民间资本转投商业地产

尽管温州、鄂尔多斯两地房地产市场深度调整，但有意思的是，来自这些区域的客户仍高度关注房地产。

21世纪不动产北京上古新锐执行董事吴疆在接受采访时指出，他们所代理的两个散售的写字楼项目(望京融科产业中心和北京西客站南广场东南侧国投广场)中，仍有一大部分的买家是投资型客户，来自于能源产业。在这些客户的推动下，两个项目成交活跃。

上述民间资本课题组认为，目前我国投资渠道狭窄的外围环境并没有大的改变，城镇化依旧处于快速发展阶段，相较其它投资领域，民间资本依旧高度关注房地产。但高和董事长苏鑫观察到，整体而言，大规模资金投放时期已经过去，民间资本投资房地产短期内转为机会性投资，目标是商业地产、城市综合体和二三线城市满足刚性需求和改善性需求的住宅等。

商业地产已成为民间资本重要的投资出口。一部分民间资本投资房地产将从短期炒房变为长期保值性投资。例如，部分温州人的投资理念，已从挣快钱转变为追求较长期稳定的回报，即从短期炒卖获取房价差价，逐步变为从长期持有的角度，寻找能够稳定获得租金收益的项目，如酒店式公寓、商铺和写字楼等。

苏鑫指出，目前暴露的民间借贷危机，要求用现代金融投资工具取代原始的民间借贷。旧有以血缘关系、亲友关系为纽带的民间借贷，一旦发展为陌生人之间的融投资关系，朴素的信用体系就显得薄弱而经不起冲击。以信托和基金等规范化方式投资、参与房地产业，是规避传统高利贷模式投资风险的客观要求。

（关键词：楼市 调整）