2015年房地产业首次出现房屋新开工面积、房屋竣工面积、土地购置面积、土地成交价款四个典型指标同时负增长,二三线城市楼市低迷状况仍在延续。《经济参考报》记者从多省市调研发现,楼市低迷给我国中西部多个省会城市、地级市、县级市的地方财政带来沉重打击。受房地产税收显著下降拖累,多地税收出现负增长态势,不少地方的土地出让收入甚至不足往年一成,严重影响地方财力。
国家统计局最新数据显示,1至9月,房屋新开工面积下降12.6%,房屋竣工面积下降9.8%,房地产开发企业土地购置面积下降33.8%,土地成交价款下降27.5%。住建部政策研究中心主任秦虹表示,作为房地产市场前端的四个典型指标同时出现负增长,这是历史上从来没有过的。而出现这种现状的主要原因便是楼市高企的库存。
山西东部一个煤炭资源县在2010年之前,当地房企拿地多,开工多,楼盘销售好,但今年当地市场供应出现过剩。当地一位出租司机告诉记者,很多高层小区晚上亮灯不到三分之一,甚至只有三五户。2010年左右房价最高时每平方米卖到了六千多元,现在无论每平方米卖四千还是五千,都没人出手购买。这个县城的情况只是中国诸多市县的一个缩影。
楼市不景气,对地方财政最直接的影响就是地方国有土地出让收入的急剧减少。财政部12日公布的数据显示,2015年前10月国有土地使用权出让收入同比下降32.2%。而2014年和2013年这部分收入分别增长3.1%和45%。
毋庸置疑,土地出让金是我国地方财政的重要支柱。穆迪投资者服务有限公司副总裁诸蜀宁告诉记者:“中国地方政府的财政和债务指标正在面临经济增速放缓导致土地使用权出让收入下滑的压力。土地使用权出让收入占2014年地方政府收入的近四分之一,是地方基础设施投资一项重要的资金来源。”
公开数据显示,2014年土地使用权出让收入占到地方财政收入的23.8%;2013年全国土地出让收入4.2万亿元,相当于同期地方财政收入的35.5%;2011年,昆明、温州、大连、沈阳等城市土地出让成交价款更是高于当地财政一般预算收入。
记者采访获悉,位于中国中部地区的一个三线城市,土地出让收入最高时占到总财政收入的60%以上。有关负责人在接受采访时表示,近两年随着楼市的下挫,地方在积极转型。“但坦白说,新产业的发展不能一蹴而就,现阶段土地出让金占比仍高达50%。”
西南某省一位地级市的财政系统人士告诉记者:“我们城市前几年差不多一年有十来个亿的土地出让收入,今年只有一个亿,少了将近90%。省会等大城市土地出让收入缩水更严重,往年土地出让金200亿左右,今年可能就十来个亿。”
“楼市不好的时候,工业用地更不值钱。由此可能带来的问题是,工业用地出让收入甚至低于征地拆迁的成本。”该人士称:“这种情况比较多,因为一个地方不发展工业就没有税收来源,要发展工业的话,过两三年有税收了财政会好一点。因此即便工业用地收入低于征地拆迁成本,地方政府也得卖地。”
该人士告诉记者,只有完成征地拆迁的土地,地方政府才能拍卖,很多地方的土地收储是通过向银行贷款进行的,收储之后靠未来土地价格的上升归还银行贷款。“现在价格上不去了,土地拍不出去,出让金没有了,还款的来源就断了。地方政府财政可能会出现危机。”
事实上,楼市低迷给地方财政带来的压力不仅体现在土地出让收入的下滑,还导致房地产相关税收的骤降。
诸蜀宁称:“房地产市场疲弱也令地方政府从房地产业获得的税收减少。该行业的税收收入占2014年地方政府税收总收入的40%。”
以湖北省为例,宜昌、孝感、黄石、黄冈、咸宁、随州等地房地产市场仍然低迷。三四线城市住房库存消化压力偏大,导致地方财政收入增幅放缓。全省103个县市区中,高达1/6的地方税收负增长,还有35个地方税收增幅低于10%,共计52个县市区税收出现低增长或负增长。
此外,虽然房地产业仍是税收的支柱产业,但房地产业税收增幅较同期回落了18.7个百分点,由以前的第一大税收增收行业回落至第六位。房地产税收贡献度由上一年的22%下降至今年的6%。房企所得税下降6.2%,减收6亿元。与房地产相关的土地类税收仅增长1%,增幅比上半年回落1.2个百分点。全省有6个市州土地类税收仍然负增长,这直接导致部分市州税收的负增长。
(关键字：房地产)
