2019年中国房地产市场总体保持平稳

2019年以来，在“房住不炒”调控精神指引下，中国楼市总体保持了稳定发展的态势。房地产政策保持主线不变，地方微调为主，房地产金融政策强化执行力，同时对市场预期施以引导，对确保房地产市场全年平稳发展起到了重要作用。
 

回顾2019年楼市，政策层面始终坚持“房住不炒”的定位，“因城施策、一城一策”确保房地产市场平稳发展。2019年以来政策层面经历了三个阶段，由年初的平稳预期到年中的加码预期最后到年末的平稳预期。

2019年12月18日，国务院副总理韩正在住房和城乡建设部召开座谈会强调，当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。一定程度上表明，目前房地产市场调控现状和房地产市场运营发展基本达到了政策预期目标。

进入2019年，随着市场逐渐企稳并且出现分化，“因城施策”城市逐渐增多，上半年政策调控数量较少以收紧为主，下半年微调政策城市越来越多，政策多以人才新政及落户宽松政策为主，甚至出现“因区施策”，如成都天府新区、广州南沙和黄埔区等。

诸葛找房数据研究中心认为，2019年，随着一季度市场的升温，特别是二线城市房价上涨的迹象非常明显，政策开始频频加码，资金监管趋向严格，从2019年5月份开始，房地产市场的信贷进入收紧态势，严查资金违规流入房地产市场，房地产市场迎来史上最严监管年。

资金面的收紧，无疑给房企带来巨大影响，在“517”巩固治理房地产金融乱象成果开始以后，根据国家统计局数据，房地产开发企业到位资金同比增速呈下滑趋势，至2019年1-11月，房地产开发企业到位资金同比增长7.0%，与2019年1-4月同比增速下降1.9个百分点，房企面临较大的资金压力。

作为房地产市场最重要的生产资料，2019年，全国土地供求规模相比2018年基本持平，楼面价结构性回涨，土地市场延续低温态势。

从成交情况来看，上半年市场热度较高，土地成交规模明显上升，下半年受热点城市土地调控政策再次升级、房地产融资环境趋紧等因素的影响，市场再次降温，进入到下调周期中。

根据诸葛找房统计的数据显示，全国重点城市土地楼面价止跌转涨，2019年土地成交楼面均价为4006元每平方米，同比上涨15.4%。土地成交平均溢价率在2016年达到47.17%的高峰之后，大幅下滑，2018年土地推出溢价率仅有13.77%。成交楼面价及溢价率双双下滑，2018年全国土地市场遇冷明显。2019年楼面价受到成交结构性影响小幅回升，溢价率回归至14.66%。

从房企的市场表现来看，2019年房企拿地权益占比逐渐上升，尤其是万科、保利等龙头房企更加注重在拿地权益上的绝对优势，以提升自身的利润率，龙头房企占据绝对的市场份额，市场集中度进一步提高。

从统计数据来看，万科、保利、融创、旭辉、龙湖等房企权益比例明显提升，恒大、碧桂园、世茂权益占比基本持平。拿地权益比例的上升，要求房企本身有稳定强大的现金流能力作为支撑，万科、保利等龙头房企更易接受。

根据国家统计局数据，2019年，受整体市场环境严峻影响，全国商品房销售面积及销售金额增速双双创新低。

截止到2019年11月，全国商品房销售面积为14.89亿平方米，同比下降0.2%，与2018年相比下降1.1个百分点；商品房销售额为13.90万亿元，同比增长7.3%，与2018年相比增速下降4.9个百分点。

数据显示，2019年1-11月重点40城商品住宅成交面积为3.15亿平方米，同比下跌2.5%。年内新房成交面积呈现先升后降趋势，上半年在年初货币环境改善的背景下市场热度趋高，“730”中央政治局会议之后市场逐渐降温，四季度在房企以价换量策略以及因城施策微调的影响下成交量小幅回升。

从各线重点城市来看，一线城市中北京、上海、广州房价上涨，深圳总体表现平稳，二线城市房价上涨幅度较大，其中武汉、西安表现亮眼，涨幅达到15%以上。三四线城市中涨跌不一，部分城市小幅上涨，还有部分城市价格呈现下滑趋势。

诸葛找房数据研究中心的统计数据表明，2019年中国二手房市场逐步进入平稳运行周期，年初市场价格经历了从2018年年末低基数的逐步回升，2019年二季度后市场价格逐步趋于稳定。

在以“稳”为主的基调下，城市结构性差异明显：分城市等级来看，一二线城市市场价格由于受政策调控压力较大，表现不如对市场敏感度较低的三四线城市；分区域来看，“因区施策”下受区域战略规划和调控政策影响显著，如长三角经济圈市场价格全年表现最为稳健，珠三角经济圈市场价格也在不断加码的利好政策下逆势回升。

诸葛找房认为，2019年一二线城市受政策调控压力相对较大，市场下行明显。三四线城市由于本地市场规模较小，市场敏感度较低，市场价格调整存在滞后于市场真实表现的情况，因而三四线城市2019年二手住宅市场价格表现整体优于一二线城市。

同时，由于2019年不同区域的规划与调控政策各异，带来二手住宅市场区域间表现差别显著，整体上长三角经济圈和东北、西北城市相对其他创区域市场表现较好，珠三角经济圈受重点城市利好政策带动第四季度以来价格回涨显著。

从诸葛找房监测的10个重点城市来看，2019年二手住宅市场情绪整体上延续2018年情况，观望情绪弥漫全年，但个别重点城市受规划和利好政策影响表现突出。

从10个重点城市情绪指数走势来看，苏州和厦门市场情绪在其余各城市中表现最好，尤其是厦门上半年市场情绪提振显著，回归平稳理性区间。

深圳则自2019年2月以来市场情绪相对其他城市保持在一个较高水平，第三季度以来受政策利好影响，市场情绪提振显著。

北京和上海市场情绪则呈现出自2018年以来持续浓厚的观望情绪，尤其是北京市场情绪一度低迷，上海市场情绪则相对前年低迷时期有一定回升；其余城市市场情绪则下行显著。

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