多家银行“剧透”存量房贷利率调整细节：谁可以调？下调多少？

近日，存量房贷利率调整的相关话题备受关注。根据中国人民银行此前发布的公告，市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。目前，已有工商银行、中国银行、交通银行、浦发银行等多家全国性商业银行提前披露相关调整细节。

哪类存量房贷利率可以调整？

关于此次存量房贷利率调整的范围，多家银行明确，本次调整范围是存量商业性个人住房贷款（包括首套、二套及以上），不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款和购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款。

工商银行表示，如果贷款不在北京、上海、深圳等地区，由于首套房和二套房贷款利率下限一致，因此无需申请“二套转首套”，该行将批量进行利率下调。如果贷款在北京、上海、深圳等地区且已符合二套转首套住房贷款标准，可以联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。具体以当地政策要求为准，可咨询贷款经办行。

中国银行也表示，除北京、上海、深圳外，本次房贷利率调整对房屋套数没有区分，首套、二套房贷款均按统一规则进行调整。

工商银行和浦发银行均提到，如果房贷利率等于或低于LPR-30BP，那么已享受当前政策下的最优惠利率，不在此次调整范围内。

对于固定/基准利率定价的贷款，工商银行表示，需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。举例说明，如当前首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，在10月15日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%，转换后利率为LPR+15BP，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30BP。

调整幅度有多大？

关于此次存量房贷利率调整的幅度，多家银行均表示，此次调整不涉及LPR重定价，仅对利率加减点进行批量调整。每位客户存量住房贷款的下降幅度，取决于其当前的贷款执行利率、所在城市目前执行的新发放房贷利率政策下限等多种因素。

目前来看，除北京、上海、深圳执行二套房贷政策的住房贷款调整为目前执行的新发放房贷利率政策下限以外，其他大部分地区的存量住房贷款都可以调整为不低于LPR-30BP，大部分利率较高的存量商业性个人住房贷款都在调整范围内。

一般有以下几种情况：

如果客户的房贷利率（北京、上海、深圳除外）高于LPR-30BP，则将统一调整为LPR-30BP；

如果房贷为北京、上海、深圳的首套房贷款，且利率高于LPR-30BP，则将统一调整为LPR-30BP；

如果房贷为北京、上海、深圳的二套房贷款，且利率高于当地房贷利率政策下限，则将统一调整为当地房贷利率政策下限（目前，北京五环内二套房利率下限为LPR-5BP，五环外为LPR-25BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区利率下限为LPR-25BP，其他区为LRP-5BP；深圳二套房利率下限为LPR-5BP）。

关于重定价的情况，工商银行表示，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。

调整后能省多少钱？

关于此次存量房贷利率调整后能省多少钱，工商银行进行了举例说明。

比如，小张在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降30BP，即0.3%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，小张每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。

再比如，小李在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP（贷款发放时首套房贷利率政策），即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，小李每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。

什么时候调？需要哪些材料？

关于调整时间，中国银行表示，该行将于2024年10月31日前对存量房贷利率实施批量调整，客户可在此之后通过该行手机银行查询自己的最新贷款利率。工商银行表示，该行正加快系统功能研发优化，确保此次存量房贷利率批量调整工作于10月31日前完成。交通银行表示，该行正在抓紧落实存量住房贷款利率调整的准备工作，预计将在10月12日发布具体操作细则，并在10月31日前完成。

关于调整所需的材料及流程，多家银行均表示，此次调整无需客户提供申请材料，银行将在10月31日前对符合要求的存量住房商业性个人住房贷款进行统一批量调整，让客户“不跑银行”即可享受利率下调，具体以后续发布的操作细则为准。

关于如何确认调整结果，多家银行均表示，客户可通过手机银行查看调整结果。工商银行表示，除手机银行途径外，该行将在调整完成后以短信等形式通知客户。存量房贷利率调整过程中，银行不向客户收取相关费用。

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