调控下半场房企迎来第三轮洗牌

刚需型房企冲击一线格局

近期陆续出炉的房地产上市公司中报显示，楼市调控正在推动房地产业进入新一轮洗牌。佳兆业、旭辉地产等以刚需住宅为主营产品的房企正在稳步扩张；而星河湾、绿城等专注于豪宅的开发商则是险象环生。

中国指数研究院(微博)日前在北京、香港两地同时发布的研究报告指出，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。随着调控对“游戏规则”的改写，重视资金周转速度、产品结构更偏向于刚需型的房企，将随城市化进程获得更快发展。

针对这一趋势，经济学家赵晓认为，过去房地产市场，政府靠卖地就能赚钱，开发商靠囤地就能赚钱，炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不复返，行业将迎来第三轮洗牌。

新一轮洗牌启动

庄凌顾问董事长张映光认为，房地产行业过去十年间，曾经历过两次大洗牌。第一次是在“8·31大限”前后，土地开始“招拍挂”，一批大型品牌房地产企业获得了全国扩张的机会，一线房企与二三线房企迅速拉开距离。第二次是在2008年金融海啸前后，一批对周期预判较好的房企跻身到一线开发商行列，如SOHO中国、龙湖、恒大等，但也有一批房地产企业，由此从一线退居二线。

如今，房地产行业正迎来第三次洗牌，房企的发展模式是否与国家调控方向一致，现金流的稳健性、抵抗周期性、市场调整能力等都成为至关重要的因素。

中国指数研究院报告指出，2013年后，重点城市住宅成交量增速逐步趋缓，未来五年的复合增速为6.5%，2016年成交面积有望达到2.6亿平方米；供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓，预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米，复合增长率为11.5%。

住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，在国家调控政策的打压下，住宅投资投机型需求将受到抑制，刚性需求——即首次置业和首次改善型需求，将成为支撑住宅市场发展的主要动力。

二线房企蓄势待发

中指院报告认为，今年以来，房地产市场逐步由高速增长向常态发展回归，行业分化逐渐加剧，以高周转见长的房企开始崛起。

恒大集团董事局主席许家印表示，恒大中端至中低端产品占70%。佳兆业集团总裁金志刚表示，今年推出300万平方米的规划可售面积中有90%是普通住宅。

近期，旭辉地产今年赴港上市计划曝光，一直以刚性需求为主要市场的旭辉地产受到资本市场的关注。公开市场数据显示，得益于市场刚需回暖，今年上半年，旭辉地产销售额跻身上海前三位。

旭辉董事长林中表示，旭辉的产品结构中，中低价位产品占60%。企业一直在灵活应变，及时调整产品战略。目前，旭辉超过140平方米以上的产品比例大概只占20%。产品定位主要以满足中产阶级刚需、自住的首置、首改产品为主。他透露，2011年以来，市场销售最好的就是中低价位、中小套型。去年公司这类产品只占45%，今年占到60%，估计明年应该会占到80%。

华高莱斯董事长李忠认为，旭辉的刚需模式有一定的共性。中国一线城市化持续性更强，城市人口聚集效应会越来越明显，北京、上海等城市圈的发展，是支撑刚需房企的基础。