北京等地楼市最近陷入“库存危机”。这究竟是未雨绸缪的警示，还是哗众取宠的噪音？

开发商往往故意模糊这个答案，往往乐于制造供不应求的假象。而在一些研究人士看来，房地产的库存不仅指新房，还包括海量的二手房；并且，库存并不是一个静态的数字，而是动态的随时变化的，随着新房更多地进入预售，库存的数字也将发生变化。

从整体来看，开发商的库存和二手房市场的存量并没有发生根本性的变化。尤其在当前“金九”失色、滞胀隐现的趋势下，开发商的去库存压力仍然很大。

开发商存货高企

在日渐分化的区域楼市，北京的涨价热情高涨。

截至8月末，北京市住建委网站上显示，全市商品住房库存7.7万套。华远地产董事长任志强认为，从这几个月的情况看，北京商品房库存消耗速度比较快。北京年初时有13万到15万套，现在已经不到8万套，仅可供消化5个月左右。他估计，不用到明年3月份，房价就因供应短缺而出现暴涨。

北京市房协相关人士认为，该说法一方面没有考虑之前已经清理了无效库存的因素，另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位进行推算，使得消化周期看起来相差过于悬殊。该人士指出，按正常消费量算，北京商品房“库存4万至8万套属正常”。

链家地产市场研究部常清认为，从年库存消化量来看，3月份后北京房地产市场逐渐进入深度去库存阶段，从历史数据来看，目前的库存波动依然处在相对平稳状态，并未出现2008年和2009年的极冷极热的情况，库存并没有出现明显不足，部分区域如通州仍是库存的高压区。

我爱我家副总裁胡景晖表示，楼市库存量并不是一个静态数字，而是一个动态数字。7.7万套这个数字并不能说明开发商的销售压力在变小。在市场不断签约成交的同时，新开盘待售的楼盘也在不断增加。

“3月份住建委清理后，北京楼市库存为9.1万套，现在的库存数据是7.7万套，也就是说，在5个月的时间里，北京楼市库存的消耗量并不大。照这个速度计算，再加上新开盘的住宅不断涌现，今年后四个月开发商的销售压力依然很大。”胡景晖说。

开发商的高库存也仍然存在。2012年中报显示，上市公司存货总量创近5年新高。从2010年至2012年中期，房地产的存货总量依次为9225.47亿元、11105.48亿元和14044.7亿元。这意味着全国房地产库存一直都在增加。

二手房存量待释放

有业内人士指出，任志强上述观点的谬误之处，在于故意忽略了一个问题，即库存不应仅仅是新房，而是社会化的库存，包括巨大的存量房市场。

以北京为例，2011年北京住宅销售面积为1035万平方米，过去10多年，北京的住宅销售面积也几乎都在1000万-2000万平方米，这累积了大量的二手房房源。

全国最大的二手房网站安居客数据显示，北京有865025套二手房正在出售。即使剔除房源重复的部分，这个存量依然惊人。

房地产全社会化去库存的难点在于，如何“驱动”天量的二手房进入流通领域。当前，许多城市的二手房陷入僵局：业主不愿降价，购房人不愿出手。

仍以北京为例，8月份，北京二手房住宅网签总量为13690套，环比7月份大幅下跌了20.1%。9月上旬连续两周成交量低于3000套，买卖双方陷入僵持。

21世纪不动产集团分析师张磊认为，3-8月的集中交易是市场的非常态表现，在政策压力保持不变的情况下，新增需求有限，市场必然回归理性。9月份上半月各城市的新房交易表现，预示着今年的反弹行情已渐趋尾声，金九银十很难达到期望的高峰。

链家地产市场研究部常清表示，金九上半月北京、深圳等地二手房成交量呈现下降的趋势，金九低成交基调确定，9月份成交量环比上月降幅将超过10%。

有市场分析人士认为，如果开征较高税率的房产税，将促进手持多套住房的业主进入流通领域，总库存量也将随之大增。

去库存乏力

除了存货高企的实质外，去库存的市场表现也很平淡。

中原地产数据显示，截至9月16日，全国主要的54个城市新房成交环比8月下滑达到11.6%，这是近4个月来同期成交量的最低点。

第一创业分析师王皓宇监测数据显示，四个一线城市的去化周期止降回升，均值为35.72周，环比增长1.17%，显示刚性需求释放乏力。

高盛高华证券报告显示，截至9 月9 日，其所监测的13 个城市的总库存环比上升0.6%，从过去12 个月滚动销售面积计算，这13 个城市的库存平均消化时间从14.2 个月略微降至14.1 个月。其中，南京、东莞、宁波和福州的库存下降；广州、厦门和长春的库存企稳；北京、上海、深圳、苏州、青岛和杭州的库存继续上升。

与此同时，房地产开发投资在8月份首次出现环比上升。1~8月广东房地产开发企业共完成开发投资3143亿元，增幅年内首次回升，同比增长11.3%。

万科总裁郁亮对本报记者表示，新房库存降至低点这个事实的确存在，而到明年，因为去年投资的下滑导致的新房供不应求会在很多城市出现。但他指出，届时政府会祭出相应的调控手段进行对冲，比如控制预售证发放节奏抑制高端住宅入市，比如令更多的保障房进入分配环节，增加供给端的总量，总之不会令房价大涨。

张磊认为，从8月以来的房地产投资情况看，新开工面积和施工面积都一改下滑趋势，呈现正增长，由于高周转已成为主流房企的共同选择，这种趋势若保持3个月，少数专家预测的明年上半年的“房荒”就不会出现。

（关键词：北京 楼市 库存危机）