1998年我国确立住房商品化、社会化发展目标以来，住房建设快速增长，居民住房条件得到显著改善。与此同时，住房价格快速上涨，住房可支付性迅速下降。高企的房价成为影响经济稳定、社会和谐的重大隐患。
为此，政府采取了一系列抑制住房投机和投资需求、增加普通商品住房供给、加大保障性住房供给力度等调控政策，但收效甚微。社会各界都在努力寻找中国住房市场如此变化的原因，但普遍缺乏有效的住房数据支撑。本文将重点以2010年全国第六次人口普查中的住房数据为基础，在住房存量、结构、分布与质量的基础数据分析，对中国城镇住房现状、特征和主要问题做出基本估计和判断。
城镇住房已告别绝对短缺
根据人口普查中关于住房的统计数据，以及国家统计局进行的“城镇住户大样本抽样调查”数据，从2000年到2010年，我国城镇人均住房建筑面积已从23.29平方米提高到了31.93平方米，增加了37.1%；住房总存量从95.23亿平方米增长到188.4亿平方米，增加了97.8%。
通过过去10年的快速建设，我国城镇居住水平得到了很大提高。同时，我国城镇住房供给已经进入住房短缺的过渡阶段，一个重要指标就是，2010年全国城镇套户比已达到1.01。
套户比是住房总套数与家庭总户数的比值，是直观判断住房市场供求均衡程度的重要指标之一，也是划分市场发展阶段的重要指标之一。
根据其他国家和地区住房市场的发展经验，对应住房寺户比指标的变化，住房市场可以划分为三个发展阶段。
其中，有三个非常重要的套户比标志。其一，全国总体住房供给套户比达到1，标志着绝对短缺问题已经缓解；其二，全国各地区套户比均达到1，标志着住房供给短缺问题彻底解决，此时全国套户比已超过1；其三，套户比上限1+v*，v*可以理解为社会能够容忍的空置率上限。
V>0表示住房套数高于家庭户数的比例，因为在套数较低时存在合租现象。所以V应小于或等于住房供给短缺问题彻底解决时的市场空置率水平。
通常由于居民对住房的持有和投资偏好不同，不同国家或地区能够容忍的空置率上限是不同的。如2000年以后，美国、日本的空置率超过10%，英国、德国、中国香港地区稳定在6%~7%的水平，法国维持在17%左右，中国台湾地区的空置率水平更高，已经接近20%。
我国2000年全国城镇套户比为0.91，住房短缺程度较高，经过10年的快速建设以后，2010年全国城镇套户比达到1.01，表明我国城镇住房从总量上已经实现了每户一套。
同时，从分省市数据来看，我国城镇住房供求均衡程度显示出了较高的地域性差异，北京、上海、广东等一些热点地区的住房短缺问题较为严重。由此可以判断，我国城镇住房市场已经跨越了绝对短缺阶段，刚刚进入过渡阶段。
从人均住房面积与套户比来看，我国住房市场2000~2010年的10年发展，大约相当于美国1930~1940年、日本1960~1970年、韩国当前以及英国、德国、法国更加早期的住房市场发展阶段。而在经济发展水平方面，我国人均GDP略低于这些国家同期的人均GDP水平。
由此判断，我国住房市场发展水平与经济发展水平是匹配的，甚至略高于其他国家同等经济发展水平时期的住房建设与居住水平。
住房建设快速增长趋势将有变
综上，当前我国城镇住房现状有三个特征。首先，总量上已经实现了每户一套，解决了住房绝对短缺问题，但供求均衡程度还存在较大的地域性差异，在北京、上海等热点地区供不应求的问题仍然十分突出。
同时，存在住房占有分布不均衡的问题，尤其在一些住房短缺程度较高、价格泡沫严重的地区，住房分布不均衡使得低收入家庭的住房困难问题更加严重，容易引发很多社会问题。
此外，我国城镇住房质量水平偏低，主要体现在土地集约利用程度低、住房使用寿命短以及住房设施完善程度和成套率水平偏低三个方面。
依据其他国家住房市场发展经验，从短期看，我国可能还需要经历5~10年的市场过渡阶段以彻底解决住房短缺问题，使各地区的住房套户比均达到1。
预计2010~2020年间，我国城镇住房套户比增速不会明显减慢，2020年将会达到1.08左右。如果按照我国提出的城镇住房发展目标，2020年使用中的人均住房面积达到35平方米计算，2020年我国城镇住房存量将达到290亿平方米。
2010~2020年住房存量的增长规模与2000~2010年的增长规模相当，说明我国城镇住房建设快速增长的趋势将有所改变。预计在2015~2020年间随着我国住房短缺问题的彻底解决，住房新建量规模也会达到峰值，年均约10亿平方米。
从长期看，参考其他国家和地区的住房空置率水平以及我国居民的住房持有偏好，估计我国能够容忍的空置率上限可能要达到15%~20%，即套户比上限为1.15~1.2。
如果考虑过渡阶段结束以后，住房建设规模保持年均8亿~9亿平方米的建设速度，并假设住房寿命整体提升趋近于50的设计寿命，则预计2050~2060年城镇住房总存量将接近于存量上限，约450亿平方米。
届时城镇家庭户人均住房面积也将达到上限，约45平方米（含空置），与日本、英国、德国、法国当前的人均住房面积水平相当。
此外，随着住房短缺问题逐步解决，住房市场的一个重要转变将是人们对住房质量的需求不断提高，将更加注重城市宜居性与住房舒适性。
为了适应住房市场发展的新趋势，在当前住房市场发展的过渡阶段，仍然要以增加住房有效供给、满足基本住房需求、抑制投机性需求为主要目标。
在现有政策的基础上，可以采用税收政策调节住房资源的合理配置，然而，在运用税收政策工具时，要注意防范税负转嫁风险，尤其在住房短缺程度较为严重的地区。
此外，在解决供给短缺问题的同时，也要注意提高住房质量，以适应未来人们对居住质量和舒适度提出的新的要求，加大对低质量住房的改造力度，倡导绿色低碳、节地、节材技术的应用。
(关键字：城镇住房 商品化 社会化)
