中指研究院市场研究总监陈文静介绍，从公布的信息来看，各银行调整规则基本一致，存量房贷的调整幅度根据原贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率政策下限（简称“当地下限”）、发放时全国首套房贷利率政策下限（简称“全国下限”）有所不同。若当地下限高于全国下限，则调整至当地下限；若当地下限低于全国下限，且原贷款利率高于全国下限，则调整为全国下限；若原贷款利率低于全国下限，则不进行调整。
针对全国下限，2022年5月14日（含）前发放的贷款，全国下限为LPR；2022年5月14日后发放的贷款，全国下限为LPR-20BP。对于选择固定利率的购房者，各银行普遍提及可先转换为浮动利率，再进行存量房贷利率调整申请。
镜鉴咨询创始人张宏伟预计，后续各大银行存量房贷利率的下调，将在9月份集中调整到位。
本次调整涉及三类购房者
此次各大行相继发布存量首套房贷利率调整公告，是对8月31日央行、国家金融监督管理总局两部门发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》的落地。
上述通知称，2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
据测算，降低存量房贷利率可降低居民利息负担，几千万户、上亿居民的财务负担会明显下降。据中信证券测算，相关政策可能为超过1000万中产家庭每年节约1.2万元的资金成本。
“从四大行此次的调整范围来看，各银行涉及的人群类型基本一致。第一类为贷款发放时满足首套资格的购房家庭；第二类是贷款时为非首套房但当前已符合所在城市首套政策的购房家庭（当地已执行首套房认房不认贷），包括原先购房时无住房但因认房又认贷政策按二套购房的家庭，和原有多套住房后期通过交易等方式出售后当前有唯一成套住房的家庭；第三类是其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。”陈文静称。
其进一步表示，针对第一类情况，原先购房时按首套执行的贷款，各银行普遍将在9月25日统一调整房贷利率，针对第二类，银行普遍要求客户在9月25日之后主动提交申请并提供相关证明。
陈文静认为，本次存量首套房贷利率下调更利好第二类购房人群，此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，部分买家购房时，房贷利率甚至在6%以上。
受访专家认为，存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可一定程度减缓居民提前还贷情况。
对二套变首套购房人群影响更大
“目前来看，此次几大行存量房贷利率调整对两类城市影响较大。”58安居客研究院院长张波对记者表示。
一类是，对于2019年10月至2022年5月期间，首套房房贷利率本身加点较多的城市；二是在此期间，由于楼市热度较高，贷款需求较多的情况下，城市内各商业银行加点幅度超过最低标准的。
张波表示，总体来看，包括苏州、南宁、合肥、武汉、无锡、南昌等城市均是2019年首套房贷平均利率偏高的城市，都有希望在下一步获到更大下调幅度，这类城市的首套购房者能得到的实惠会较为明显。
对于一线城市而言，专家认为，此次存量房贷利率调整对于首套房贷款人群影响相对有限，而对于“认房不认贷”后部分由二套房变更为首套房认定的人群，影响更加明显。
以北京为例，由于2019年10月以来，北京执行的首套房贷利率下限水平一直为LPR+55BP，因此该政策调整对于北京首套房贷款人群未有影响。
中原地产首席分析师张大伟表示，此次调整对于北京执行“认房不认贷”后，部分由二套房认定变更为首套房认定的人群影响较大，对于2020年3月至今购房的上述人群，根据各自情况，房贷利率有望下降5-50个基点，以100万元房贷25年等额本息计算，月供将减少约29元-290元/月。
“存量房贷利率下调，并不能由此直接提升房地产市场新增购买力。从实际情况来看，考虑到楼市大环境依然存在一些不确定性，存量房贷利率下调后，对房地产市场的新增购买力形成的推动作用有多大仍有待观察。”张波称。
(关键字：房贷利率调整)
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