楼市进一步趋稳 后续调控手段还很多

当前，全球经济面临不确定性，主要经济体经济增长遭遇重重挑战。为应对不利局面，多国宣布降息，本币出现贬值。各国央行纷纷放水，这将对全球房地产市场造成一定的影响。
       从中国来看，根据国家统计局发布的2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，7月份新建商品住宅销售价格环比中，上涨城市为60个，环比6月63个减少3个城市，上涨城市数量连续两月减少，上涨城市平均涨幅0.7%，环比涨幅收窄0.05个百分点。二手住宅方面，上涨城市数量为48个，与6月相比增加3个城市，上涨城市平均涨幅为0.65%，涨幅环比扩大0.07个百分点。

通过70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看，7月上涨城市数量虽继续减少但仍维持在较高水平，近期在政策调控影响下，新房市场上涨城市数量及涨幅均有所回落，其中，7月国内城市最高涨幅均不超2%，可见在政策严控下，房价涨幅收窄趋于稳定。

值得关注的是，全国70个大中城市新建商品住宅平均售价环比增速继续放缓，从6月的0.66%降至7月的0.59%。平均售价较去年同期上涨10.09%，较指数设立基期(2010年12月)累计上涨44.35%。

进一步来看，7月，60个城市的新建商品住宅售价录得环比上涨，7个城市环比持平，3个城市环比下跌。新建商品住宅均价增速加快的城市有26个，而增速减慢的有37个，拖累整体增速。西安和厦门是住宅价格增长最快的两个城市，7月增速双双达到1.4%。厦门曾在2016年初跻身全国房价增长最快的城市之列，但同年增长即陷入停滞。目前，该市均价仍比基期(2010年12月)水平高出98.7%。

不难看出，目前中国房价仍然是有涨有跌，整体来看，在调控持续的情况下，楼市进一步降温，分化明显。从不同等级城市来看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比6月扩大0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，6月为持平。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比6月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨0.4%，涨幅比6月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%，涨幅均与6月相同。

从分等级城市新房市场来看，一线、二线、三线城市新房销售价格涨幅情况各异，一线城市涨幅扩大0.1个百分点，二线城市涨幅回落0.1个百分点，三线城市涨幅与6月持平。近期由于部分热点二线城市受政策调控加码及房贷利率上调等因素影响，市场活跃度降低，价格回落。从分等级城市二手房市场来看，一线、三线城市涨幅均与6月持平，二线城市涨幅扩大0.1个百分点。随着近期调控升级及信贷政策收紧，二手房市场进入相对平稳阶段。

在业内人士看来，7月“稳地价、稳房价、稳预期”导向体现更为明显，房地产市场总体延续平稳态势。城市涨幅环比收窄明显，新房、二手房市场上涨城市数量小幅变动，持平城市增加，市场整体表现较为稳定。

从全球范围来看，日本、美国、中国香港、委内瑞拉、巴西、澳大利亚等都曾发生房价大起大落现象。当一个城市房价持续上涨，前期人们可能认为理所当然，但累计上涨幅度过大时，最终会引起人们的警惕，也必然导致人们对房价进行重估。如果叠加经济社会动荡、恶性通胀和货币严重贬值等因素，房价暴涨暴跌更难避免。经验表明，降息和通胀往往一开始刺激楼市需求，促进房价上涨，但如果通胀失控最终也将使楼市反受其害。

中国银行系统最核心的资产是房地产，国家格外重视通过加强调控，严格限购乃至必要时直接限定预售价格来防止房价暴涨暴跌，后续储备手段还很多。由于中国控制房价上涨的决心和力度比较大，在预见的时期内，楼市走势仍以稳定为主。

专家指出，最近地方政府在继续严控房价涨势的同时，亦加大人才引入力度，吸引受过高等教育的劳动力向主要城市迁移，从而推动当地新兴产业发展、提高经济生产力。若干二线城市的贷款利率出现回升，或逐渐抑制需求增长。这表明货币政策开始成为地方行政调控的辅助手段。当前房价增速进一步缓和，加之实体市场走势平稳，据此预测，下半年房地产市场出现政策风险的概率极低。