首套房贷利率再降，上海地区部分银行下调至3.4%

在央行再次下调贷款市场报价利率（LPR）后，最新的首套房贷利率已在上海落地。根据测算，按照100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，房贷利息总额将减少近2万元，每月月供将减少55元。

对于存量房贷客户，业内指出，若考虑到今年LPR已经累计下调了35BP，那么明年预计100万房贷的月供压力将减少175元。随着新发放房贷利率的持续下行，当前新增房贷利率与此前存量房贷利率之差逐渐拉大，或可能跟进降低存量房贷利率。

上海地区部分银行执行最新利率 未来LPR还有一定下调空间

“22日LPR调整后，23日开始执行最新的房贷利率了。首套房贷款利率现在是3.4%。二套房，自贸区、嘉定、青浦、松江、奉贤等地区的房贷利率是3.6%，市区是3.8%。”浦发银行某支行人员对财联社记者介绍，23日起新发放的贷款可享受最新利率。在调整之前，上海的首套房贷利率为LPR-45BP，也就是3.5%，二套个人住房商业贷款利率为此前为3.9%，五大新城、宝山、临港等区域为3.7%。

7月22日，7月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉，央行将1年期和5年期贷款市场报价利率(LPR)分别下调10个基点至3.35%和3.85%。5年期以上LPR和居民的个人住房贷款密切相关，5年期以上LPR下降之后，房贷利率将会相应调整。如果是新购房者，可以根据银行政策马上享受到利率下调的利好。

易居研究院研究总监严跃进对财联社记者表示，按照100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，房贷利息总额将减少近2万元，每月月供将减少55元。若是叠加持续性的降息效应，那么月供减负效应非常明显，有助于和其他政策结合，持续降低房贷成本。

上海中原地产分析师卢文曦也认为，从趋势来看，今后利率“2字头”或是主流，对比其他国家的房贷利率，比如日本，国内还有腾挪余地和空间。“此次也是新LPR机制以来最低的一次，且力度不小，主要是为了激发市场活力。房贷成本一直处于高位，调整之后，可减轻大家的购房负担。”

东方金诚宏观研究分析师王青表示，7月LPR报价下调，将带动三季度企业贷款利率和居民房贷利率进一步下行。这将有效降低实体经济融资成本，扩大国内需求。与此同时，根据存款利率市场化调整机制，银行存款利率要与1年期LPR报价和10年期国债收益率挂钩，这意味着接下来银行存款利率将全面启动新一轮下调。

“我们判断，在7月下调后，短期内LPR报价将保持稳定，四季度视经济和物价运行状况而定，LPR报价还有一定下调空间。”王青认为。

存量房贷利率是否会下调？

虽然今年LPR已经下调过两次，存量房贷的客户还需要等到“重定价日”才执行新利率。除此以外，存量房贷用户也关注加点是否有下调的可能。

对此，严跃进认为，若考虑到今年LPR已经累计下调了35BP，那么明年预计100万房贷的月供压力将减少175元。“目前各地呼声较高的存量房贷降息工作，其实更多是指下降基点。若是目前增量房贷利率比较高，那么实际上后续也会形成较大的反差，或也使得下半年降低存量房贷的工作会提上议程。”

天风证券研报指出，“517”新政前，贝壳百城首套房房贷利率均值约为5.16%、二套房房贷利率均值约为5.46%，2024年5月，贝壳百城首、二套房房贷利率分别为3.45%、3.90%，分别低于历史均值171BP、156BP。

国金证券认为，随着新发放房贷利率的持续下行，当前新增房贷利率与此前存量房贷利率之差逐渐拉大，或可能跟进降低存量房贷利率。

不过，目前提前还贷的趋势有所减弱。国泰君安研报指出，最新（6月）的居民早偿率数据发现，从总量角度，居民的提前还贷强度有所放缓，呈现季节性回落的态势，条件早偿率（CPR）回到23.4%（前值25.9%）。债务负担不重的群体(剩余本金在20%以内)提前还贷比例仍在上升，来到历史高位；而债务负担较重的(剩余本金在20%以上) 提前还贷比例却回落到偏低水位 。

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