房地产企业中报纷纷落地:半数处"亏损"状态

日前，不少房企纷纷发布上半年销售业绩情况，据同花顺统计显示，截止到7月26日，沪深两市共计43家上市房企披露2019年中期业绩预告，包括扭亏企业在内，19家房企业绩预喜，占比达44%。但同时也意味着，有半数房企上半年业绩处于“亏损”状态。中小房企夹缝中生存的压力逐渐凸显。

与此同时，不少房企由于各种因素最终宣告破产，日前人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。业内人士表示，目前中小房企面临着土地储备和融资渠道两大生死线的考验。

年中报：喜忧参半

部分大型房企因交房稳定，业绩表现良好。以金科股份为例，公司预计2019年上半年实现归属于上市公司股东的净利润为20亿元至26亿元，同比增长200%至290%。报告期内，公司交房规模及整体销售毛利增加。荣安基于项目交付规模的大幅增加，致使结算收入提升，归母净利润同比增长200%左右；泰禾受益于股权合作项目的投资收益，归母净利润预计增长40%至60%；南山控股上半年随着房地产开发项目进入结算期，预计较去年同期扭亏为盈。

值得注意的是，除了一家房企业绩“不确定”之外，还有23家房企中报处于“预减”或“亏损”状态，其中包括不少耳熟能详的房企，例如中洲控股、深振业A、中交地产、世联行、万泽股份、美好置业等都划定为“预减”类型。而亚太实业、中迪投资、嘉凯城的亏损幅度进一步扩大，划定为“增亏”状态。在各种因素的影响下，有不少房企也出现了“首亏”，例如阳光股份、财信发展、铁岭新城、天保基建、莱茵体育等。以天保基建为例，公司预计2019年上半年亏损3000万元至6000万元。对于业绩变动的主要原因，公司公告表示，报告期内公司房地产开发项目均处于开发建设阶段，当期没有满足结转收入条件的新项目，导致本期业绩亏损。

不过，对于部分亏损的中小型房企而言，克而瑞报告认为，合作开发项目的并表以及非主营业务收入可能对房企的盈利结构和盈利能力产生较大影响。需要注意的是，非主营业务具有不可持续性，需谨慎区别看待。记者注意到，深振业预计2019年上半年实现归母净利润1.87-2.29亿元，较去年同期下降45%-55%。其主要原因系受项目结转周期影响，上年同期确认合作开发项目投资收益金额较大。合作开发项目有利于房企获取更优质的土地资源，同时在结算期增厚房企的利润规模。基于此，深振业也在中报中表示会继续积极探寻合作机会，并在2018年末与广东深河产业公司签署股权合作开发协议，共同开发河源市高新区两块合计占地面积9.53万平方米的地块，权益占比50%，并由深振业操盘，纳入其合并报表范畴。此外，中交地产上半年归母净利润同比下降83%至0.92亿元，一方面由于本报告期内房屋交付面积较上年同期减少，另一方面由于上年同期由业务合并确认投资收益达2.36亿元，而本报告期无同类业务。其中，业务合并收入属于非主营业务收入，并不能代表房企的可持续盈利能力，尤其对于中小型房企，将对盈利结构产生较大冲击。

业内人士表示，总体来说，不少房企因新项目结转收入不足出现亏损，大型房企凭借交房项目较多，稳定整体表现良好。从已发布上半年销售业绩的房企看，整体销售速度放缓。克而瑞统计显示，2019年上半年，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%。从整体来看，房企2019年目标制定相对谨慎，平均目标增长率仅在20%左右。同时，2019年整体的预期货值去化率降至60%左右，完成业绩目标更依赖于供货量的增长。该机构预计，在行业增速放缓的背景下，部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力，下半年仍需加速推货入市。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，整体来看，相较于去年同期的高涨态势，房企盈利增速总体有所放缓。一方面的原因是，各主要城市宏观调控落实到位，房企销售增速放缓，营业收入低于预期；另一方面，2019年上半年，市场融资环境收紧，房地产作为高杠杆行业生存压力加剧。去年以来，房企融资渠道持续收紧，近期针对信托发行以及境外发债的融资新政再出台，未来房企融资成本恐将继续上升，盈利空间受到挤压。

撑不住：中小房企频现破产

中报的情况如同“管中窥豹可见一斑”，中小房企夹缝中生存的压力逐渐凸显。与此同时，不少房企由于各种因素最终宣告破产。

日前人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算，记者注意到，除了大量不知名的中小型房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

业内人士表示，随着持续高压的房地产调控持续，调控效果显现。今年6月，ST银亿发布公告宣布，银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。银亿集团称，2019年以来，银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机，虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险，但仍不能彻底摆脱其流动性危机。作为宁波地区最大的房地产企业，银亿集团2017年实现销售收入783亿元，位列全国500强第215位，民企500强第61位，宁波市百强企业第3位。2018年10月10日，老板熊续强以295亿元人民币的财富登上了2018年的胡润百富榜第95位，同时在宁波中也占据了首富的位置。无独有偶，今年5月，绍兴保亿置业宣布破产清算，由绍兴保亿置业有限公司开发的大批量的房源被法院公开拍卖。此外，重庆银星智业（集团）有限公司以其不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务为由，于2019年4月2日向重庆市第五中级人民法院申请破产重整。经审查，银星集团公司成立于1998年12月8日，注册资本7500万元。有业内人士表示，类似破产数据本质上也说明了当前房企的一个困境，即在融资环境收紧的情况下，房企的资金面会更加恶化，进而给相关房企带来较大的影响。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓接受记者采访时表示，从生存环境来看，目前中小房企面临着土地储备和融资渠道两大生死线的考验。首先，房企必须持续拿地才能生存，但是目前国内不管是一二线城市还是三四线城市，大型品牌房企基本都有进驻，中小房企拿到好的土地的机会越来越少，拿地成本也越来越高。其次，房地产开发需要大量的资金投入，中小房企本身的资金实力有限，而近年来房企的融资渠道收窄、融资成本不断提高，这也给中小房企造成了极大的生存考验。

同策咨询研究中心总监张宏伟也有类似的看法，其告诉记者，从资本市场的角度来看，中小房企尤其是那些只在小城市开发的中小房企融资、贷款相对困难，因而往往不得不通过民间资本借贷的方式去借钱，资金成本高，资金压力大；而从销售端角度来讲，在市场大环境趋稳的大背景下，中小房企无论是在销售模式，还是产品力等各个方面都无法与大型房企相抗衡，回款容易产生压力。

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