上半年房地产行业增速放缓

　　金九银十，正是房地产市场火爆的时候。而从全国市场来看，与前两年相比，近期的市场明显有些凉。而各大上市房企的半年报也于前一阵子全部披露完毕，从房地产上市企业的半年报来看，业绩飘红的仍占据主流，尤其是龙头房企盈利能力继续上行。但行业整体增速却在放缓，分化进一步加剧。头部企业收拢了更多市场份额，非头部企业压力倍增。招商蛇口、绿城中国等龙头房企，上半年业绩增长出现“掉队”。

　　“万碧恒华”净利润超百亿

　　有3家却每天亏损过千万

　　此消彼长之间，国内最具代表性的地产商不再只是“招保万金”。按申万行业分类，A股披露半年报的126家内地开发商中，净利润最高的四家是万科A、保利地产、绿地控股和华夏幸福，上半年归母净利润均超过80亿元，最多的万科A达118.42亿元。在港股上市的内地房企中，中海地产（中国海外发展）净利润最高达到219.4亿人民币，紧随其后的碧桂园、中国恒大和华润置地分别达156.35亿元、149.15亿元和127.26亿元。

　　综合A、H股上市房企业绩表现，今年上半年赚钱能力最强的五家地产商是：中海、碧桂园、恒大、华润置地及万科A。排在第六位的融创中国，净利润也高达102.86亿元。这六家企业半年度净利润均超过百亿元人民币，组成了内地房企盈利第一方阵。

　　在外界眼中，房地产是个赚钱行业，实际上个体差距巨大。今年上半年有26家上市房企出现亏损。其中，*ST华业亏损27.35亿元，为各房企之最；丰盛控股、恒盛地产均在香港上市，这两家房企分别属于江苏富豪季昌群和张志熔旗下，上半年分别亏损26.36亿元和13.64亿元。此外，云南城投、嘉凯城、天津松江等房企亏损规模也超过亿元。

　　这3家亏损超20亿元的房企，受到涉案损失或者债务问题困扰。

　　上半年亏损13亿的恒盛地产，十年前曾与万科等龙头房企规模相当，如今早已不可同日而语。2015年以后，张志熔与他的恒盛地产因资金链紧张多次被外界关注，今年上半年，其资本负债比已上升至425%。上半年亏损26亿的丰盛控股，去年底开始就受到丰盛集团债务危机影响，半年报将亏损原因归于集团金融工具公允值大幅减少。上半年亏损27亿的*ST华业，因应收款逾期遭遇合同诈骗，此前由于股价连续低于1元面值，还一度拉响退市警报。

　　今年上半年一共有181天，照此计算，这3家最不赚钱的房企每天亏损额超过千万元，而中海、万科、恒大、华润、碧桂园等龙头开发商则日赚超过5000万元。

　　行业利润率增速不及去年

　　中小房企业绩受到挤压

　　经过2015年的市场低谷，近几年房地产行业利润率逐年走高，并在去年达到阶段顶峰。不过，据克而瑞地产研究中心监测，受销售增速放缓影响，上市房企今年上半年结算收入和利润规模保持增长的同时，增速却比去年同期出现放缓。

　　据克而瑞统计，上市房企上半年实现总体营收23068亿元，同比增长17.2%，规模增速同比放缓近18个百分点；总体毛利润7017亿元，净利润3232亿元，分别同比增长15.8%和12.7%。相较于去年同期利润规模近47%的增长，整体利润增速大幅降低近30个百分点。

　　克而瑞研究员朱一鸣认为，受益于前期低成本拿地及并购红利，短期房地产行业整体利润率尚维持在历史较高水平，但在调控常态化和行业利润空间持续受压的周期下，企业盈利预期的实现将面临较大压力。尤其是中小房企，销售及运营管控成本明显提升。

　　几年前，有人说，这是一个“拼地”的时代。现在的土地储备排名，就是今后房地产排名。这一说法正得到检验：龙头房企依靠规模优势保持增长。据亿翰智库统计，上半年百强房企中超过8成净利润同比增长，融创净利润同比增长61.7%；保利、华润增幅分别达53.3%和43.8%；碧桂园、金科股份、苏宁环球、阳光城等同比增速均超过40%。

　　在行业增速放缓的背景下，A股上市的126家房企中，上半年有49家净利润下滑。云南城投净利润同比下降325.42%，主要因结转收入下降，费用化利息增加所致。今年上半年，云南城投新开工面积、竣工面积同比减少17%和73%。深振业A净利润同比下降51.1%，主要受项目结转周期影响，分地区看，深振业A在广西、陕西和湖南等区域营收均出现下滑。

　　在半年报中，不少房企都提到了项目结转对业绩影响。陕西上市房企天地源，今年上半年净利润同比减少24.05%，主要是因上半年计划开工项目较多，能够开盘销售和竣工交付的项目主要集中在下半年。报告期内，公司实现销售收入17.59亿元，同比减少了44.18%。

　　资深房地产业人士周文豪指出，导致房企利润增速下滑大致原因有两个方面：一是收入减少；二是成本增加。中小开发商因为前期土地储备不足，现阶段能够推出的项目青黄不接，“同时他们又不得不以更高成本去获取新的地块，对财报利润就产生了更多侵蚀。”

　　龙头房企也受项目进度影响

　　“弹药”储备决定未来

　　华商报记者注意到，在克而瑞公布的半年度房企销售排行榜上，今年上半年销售额突破千亿的房企达到12家，头部三强“碧万恒”格局未变，其余则包括：保利发展、融创中国、中海地产、绿地控股、新城控股、华润置地、龙湖集团、招商蛇口和世茂房地产。

　　恒大和招商蛇口两家净利润出现下滑。据中国恒大半年报披露，上半年恒大营收2269.8亿元，同比减少24.43%；毛利为772.6亿元，同比下降29%；股东应占利润为149.2亿元，同比下降51.57%。财报提到，收入下降、毛利减少主要是由于报告期内安排的交楼面积较2018年同期减少25.8%，且每平米物价平均销售价格与2018年同期基本持平。

　　半年业绩虽不及去年，不过，恒大优势在于存货充足。此前，恒大总裁夏海均表示，公司下半年可售货值约8000亿元，按保守的40%去化率计算，完成全年6000亿元销售目标有信心。此外，半年报还显示，恒大拥有3.19亿㎡土地储备，平均楼面地价1639元/㎡，还有未纳入土地储备的旧改等项目的建面7012万㎡，相当于可售货值达5万亿左右。

　　曾享有“招保万金”盛名的招商地产，在2014年一度掉队。直到2015年，招商蛇口工业区吸收合并招商地产，以招商蛇口重组上市之后，一改颓势加速扩张，并喊出“力争五年内成为世界500强企业”的目标。今年上半年，其发力势头却出现下降。

　　半年报显示，招商蛇口实现营收166.87亿元，同比减少20.49%；归母净利润48.98亿元，同比减少31.17%；毛利率为37.9%，较2018年同期减少4.9个百分点。对于业绩下滑的原因，招商蛇口也归结为上半年结转面积较小，房地产项目竣工及结转时间主要集中在下半年，并认为这样的业绩符合公司经营计划。除了业绩表现不佳，招商蛇口在土地市场也有些“力不从心”。今年上半年，公司通过招拍挂新增项目29个，扩充项目资源计容建筑面积383.31万平方米，同比减少48.98%。另据公布的2019年1-6月全国房企拿地金额排行榜显示，招商蛇口上半年拿地金额147亿元，排在各房企的第34位。

　　独立地产评论人士朱文表示，龙头房企信用风险低，可利用社会资源丰富，项目普遍采取高杠杆高周转模式，经营优势明显。然而，这并不能完全满足房企持续高增长需求。在土地市场受到严控，海外融资成本升高后，资金压力叠加存货周转率也会影响企业业绩，“在这个低容错时代，资金和土地等‘弹药’是否充足决定企业未来业绩和调整空间。”

　　受限价抑制、更高成本拿地

　　绿城业绩增长目标承压

　　年初不少业内人士预计，2019年或是房地产销售的“小年”。目前来看，开发商已普遍感到“小年”带来的挑战。据亿翰智库统计，上半年上市房企营收50强中，富力地产、招商蛇口、中国金茂和绿城中国等增速降幅较大，绿城更是在这50家房企中同比增速垫底。

　　从杭州起家的绿城中国，2016年曾挤进中国房企销售榜前十，随后增长放缓。今年上半年，绿城营收186.58亿元，同比下降44.4%；净利润为20.58亿元，同比下降11.9%。今年前6个月，绿城销售额743亿元，同比减少1.45%，完成全年2000亿元销售目标的37.15%。

　　绿城中国表示，今年上半年交付物业销售收入减少主要是因上下半年结转面积分布不均所致，物业收入结转面积同比下降了43.8%。此外，绿城所坚守的品牌溢价优势也正在面临内部与外部的双重挑战。在中期业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东谈到：“由于受到限价政策等限制，绿城的溢价能力体现不出来，这也是目前面临的一个巨大压力。”

　　高溢价曾在危难时刻救绿城于水火，也是支撑其利润的策略之一。不过，在楼市预期转变后，消费者对于房地产定价正逐渐敏感。以西安房地产市场为例，今年住宅销售已出现了明显分化，销售较快的多是相对低价楼盘，定价偏高项目则有不少转入平销。

　　资料显示，目前绿城中国在西安投资和代建项目有十余个，此前对外销售的楼盘包括绿城全运村、绿城新兴玉园、绿城留香园和绿城高新城园等。据一位资深房地产人士介绍，从销售进度看，这几个项目都不算特别突出，主要是因为在各自片区内售价相对较高。

　　位于浐灞的绿城全运村，本月中旬刚完成一次房源登记，推出230套可售房源，意向登记256个家庭，但最终通过核验的家庭数为147个。据贝壳网一位置业顾问介绍，全运村项目在浐灞比较火，但劣势也比较明显，价格不低并且周边配套有待完善。洋房均价在15500元/㎡，户型和总价比较挑客户，还没有卖完。此外，沣东能源金贸区的绿城留香园，对外销售的三室、四室户型参考均价在21000元/㎡左右，与周边招商雍景湾、电建·洺悦府相比，留香园定价相对较高。据销售人员介绍，项目8月17日开盘后目前处在平销阶段。

　　按照绿城规划，2021年其销售目标要争取达到3000亿元，要想销售高歌猛进，必须有足以支撑规模的土地储备。今年上半年，绿城新增地块19个，总建面322万㎡。截至6月30日，共有土地储备项目125个，总建面约3412万㎡。不过，今年绿城的拿地成本明显高于去年。截至今年6月底，绿城楼面地价平均成本约6259元/㎡，去年同期约5239元/㎡。

　　朱文表示，绿城等龙头房企加大力度拿地可以理解，但高溢价拿地反过来又会带来较高财务成本。高成本抢地和以限价去销售，这已成为绿城等龙头企业最大的增长压力。

　　依靠促销换取现金流或成房企共同选项之一

　　销售收入承压而融资渠道收紧，导致企业负债成本一路走高。据亿翰智库统计，今年上半年，已有30家房地产企业资产负债率超过了80%的警戒线，中梁控股、中南建设、建业地产、华夏幸福、新城控股等10家房企则超过了85%的“红线”。

　　开源证券总部投研管理岗薛凯强认为，资产负债率需要根据各行业特性区别对待。房地产开发行业相对负债率较高，这是因企业前期投资非常大，正常负债一般都在60%-70%左右。但如果超过80%，则意味着负债比例也已过高，可能会影响企业短期资金运用。考虑到企业固定资产减值和变现等问题，过高负债率也会影响房企未来继续拿地扩张的动作。

　　不过，周文豪表示，房企不必担心资产负债率问题。因为决定房企稳健发展的因素是土地储备及土地储备能力，正所谓“手上有地，心中不慌”，有资金实力拿地，就是有资产，有资产就能融资，进而具备改善资产负债报表的条件。

　　眼下，已进入“金九银十”这一房地产传统旺季。不过，从市场反馈来看，今年的“金九银十”有所转冷。以西安市场为例，自6月下旬限购升级以后，每个月流摇楼盘都在增多，数量上超过摇号楼盘，市场逐渐回归平稳，调控和预期的确阻挡了一部分人的买房步伐。

　　薛凯强认为，从全国到西安楼市发展都在紧随政策方向，土地调控影响下，不少房企的拿地动作在放缓；销售市场中住宅成交增速在减弱，房价涨幅也受到严格限制。

　　“在行业增速放缓的环境下，房企需要更加关注经营平衡和消除风险。”朱文认为，如果不能通过扩张来保持增长，那么加大促销力度以获取更多现金流，或许是眼下房地产企业的共同选项之一。

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