房地产行业数据背离 企业要调整战略战术

年初以来，土地购置面积与新开工面积指标走势出现严重背离。究其原因，主要有以下几点：一是年初以来，土地合作开发和并购大幅增加，但由于二级市场土地交易信息并未完全纳入统计体系，收并购土地不计入土地购置却会产生新开工。二是新版《城市房地产管理法》将闲置土地处理上升至法律层面，各地加速闲置用地处理；土地增值税法已公开征求意见，未来，通过囤地坐享增值收益将大打折扣，部分陈年囤地加速入市。三是市场预期发生转变，开发企业追求高周转；在地方政府配合下，“拿地即开工”已成为现实。
  数据走势出现背离
  从房地产行业的正常逻辑看，土地购置面积增速与新开工面积增速之间存在高度正相关关系，当开发商对市场持乐观预期时，土地购置面积增速增加，新开工面积增速同样加快，反之亦然。因此，在正常情况下，二者之间是保持一致的，两个指标的数字也会基本相同。
  然而，自2019年初以来，土地购置面积增速与新开工面积增速的走势之间发生了显著背离。今年前8个月，土地购置面积同比增速平均值为-30%，而房屋新开工面积同比增速平均值为10%（见图），两个数据相差40个百分点，出现了严重的背离现象。笔者认为，这在一定程度上反映出宏观经济政策、行业运行、企业经营模式的变化，值得深入研究。
  土地收购会形成新开工
  2018年股市大幅度下跌，导致很多民营控股类公司债务危机加剧，而债务危机的传导必然影响到土地市场，很多公司为了偿还债务，被迫处置土地资产。因此，2018年下半年以来，土地市场收购兼并项目显著增多。进入今年5月份之后，房地产金融政策明显收紧，部分房地产企业迫于资金困难，加速转让项目股权。截至今年三季度，泰禾集团(6.010, -0.03, -0.50%)已经处置了12个项目，回笼资金约84.45亿元；新城控股(30.100, -0.32, -1.05%)共转让了21个项目；阳光100通过股权转让协议，回笼资金约60亿元。百强房企尚且如此，部分中小房企更是频繁通过甩卖项目求生。
  另外，在土地价格持续攀升的背景下，通过招拍挂在核心城市扩大土地储备的难度加大，而并购成为增加土地储备的有效方式。今年1月，融创以125.5亿元的对价，收购了泛海控股(4.360, -0.10, -2.24%)旗下子公司100%的股权，获得北京、上海两大优质地块项目100%权益；5月份开始，大部分城市的土地市场恢复至高位时，公司基本停止通过招拍挂获取土地，并购所得土地占融创土储的比例高达70%。
  土地收购兼并的信息不会反映在土地购置面积的统计中，但却会形成新开工。从指标解释可以看出：土地购置面积，包括房地产开发企业在报告期内，通过划拨方式和招拍挂等出让方式取得土地使用权的土地面积。其范围并不涉及二级市场交易。
  虽然二级市场实际交易持续升温，但二级市场土地交易信息并没有完全纳入统计体系，仍有待规范。与土地一级市场相比，二级市场长期处于自发分散状态，发展相对滞后且不规范。为规范、推进二级市场发展。2017年2月，国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，在34个市县（区）开展为期两年的试点，敦促各地搭建统一的二级市场交易平台。今年7月19日，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，明确了土地的转让形式，将导致土地使用权转移的行为都视为土地转让，实施统一监管。随着制度建设加速推进，未来二级市场交易将更趋规范，并逐步纳入统计体系。
  囤地行为将消失
  土地闲置管理已上升至法律层面。早在1999年，原国土部就出台了《闲置土地处置办法》，并于2012年进行修编，明确提出：土地闲置长达两年的，地方政府可以无偿收回使用权。由于该政策只是处置办法，并未上升到法律层面，虽然有地方政府尝试实施，但并未大面积推广。
  2018年新版《城市房地产管理法》征求意见，第二十六条明确提出，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。同年，地方政府纷纷出台政策，加强闲置土地管理。2018年8月，安徽省政府办公厅印发《清理处置批而未供和闲置土地专项行动方案》。同年9月，陕西、四川等地先后启动批而未供土地和闲置土地清理处置攻坚行动。受此影响，部分开发企业陈年囤地被迫破土动工。
  土地增值税立法，囤地收益将大打折扣。今年7月16日，财政部、国家税务总局公开《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》，填补了以往征管漏洞，将“可清算”统一改为“应清算”，房企利用无息应交税费的时间大幅缩短；明确土地增值税实行四级超率累进税率，囤地带来的巨额收益将打折扣。该法规还未正式出台，但政策调控方向明确，开发企业将仔细掂量囤地扣除税收后的收益比率，囤地、炒地意愿将减弱，部分陈年囤地有望加速入市。
  “拿地即开工”成为现实

本轮房地产上升周期已经持续了近4年，自2018年下半年之后，市场预期已经发生了变化，表现为新房去化周期变长。尽管有2019年初信贷宽松的刺激，房地产市场有过短暂的“小阳春”，但随后的7月底高层明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，加上房地产金融政策明显收紧，市场预期再次回落。
  一方面，在市场预期发生根本性转变的背景下，加之整体信用环境偏紧，房企纷纷抢开工，推行“高周转”模式。因为只有开工后才可申请开发贷，同时加快施工直至取得预售证，通过预售获取销售回款来应对资金压力。另一方面，随着预期发生改变，土地价格增值的空间已明显缩小；随着土地溢价率回落和流拍的增加，部分三四线城市甚至可能会出现土地价格下降，囤地已没有意义。
  为进一步提高行政审批效能，进一步优化营商环境，部分地方政府也在简化流程，助力开发企业实现高周转。9月4日，南京市规划和自然资源局发布《关于进一步优化新取得建设用地使用权范围内临时建筑审批工作的通知》。开发企业建设临时售楼处等配套项目，取得临时施工许可的过程，从几个月到一年甚至更长压缩至一天。按照《通知》，最快办理当日就可开工，“拿地即开工”成为现实。
  房企要转变思维模式
  土地购置面积与新开工两个指标数据走势出现背离，体现出房地产法治建设加速推进，对行业的规范治理显著加强；反应出地产宏观调控思路的转变，对行业发展预期产生的重大影响。
  中央已经明确，将坚持“房住不炒”的定位不动摇，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
  对于企业而言，一方面，应密切关注房地产领域法律法规以及制度建设，并及时评估相关政策法规对行业发展、企业运营带来的影响，以积极应对；另一方面，要顺应大势，转变思维模式；调整战略战术，以应对新的趋势和新的环境。
 

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