房地产行业:楼市持续回暖 政策观察期延续

4月政策及流动性延续中性偏改善趋势，后续调控预计仍将坚守“房住不炒”基调、保持以稳为主态势，资金环境受楼市转暖、地市热度延续影响改善幅度或将受限，持续关注后续融资变化。随着疫情得到控制，4月楼市持续修复，50城新房月日均成交降幅收窄18.4pct，短期随着供给放量，成交有望进一步回升。板块投资方面，建议聚焦销售业绩持续高增，具备品牌及管控优势的行业龙头，可关注：1）品牌管控占优、高股息率的全国性龙头房企万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等；2）业绩销售高增、融资成本改善的二线房企中南建设、龙光地产、新城控股、天健集团等；3）受益竣工回升的物业板块。
  政策：坚持“纾困不刺激”，“房住不炒”为主旋律。
  4月涉房政策（含中央及地方）中偏松类占比65％，以改善为主；地方因城施策着力点集中于降低预售条件、允许延期竣工交付、延迟土地出让金缴纳等纾困类型，而放宽限售、提供购房税收优惠、调整首付比例等刺激类政策则基本呈现“一日游”。经济下行及部分区域楼市面临调整压力下，各地因城施策有望延续，但“房住不炒”仍为调控主基调。
  资金：环境仍旧友好，关注后续改善空间。
  4月境内债、集合信托发行493亿元、571亿元，环比降40％、22％，仍处2019年以来中高水平；境外债受海外流动性收紧影响无新增融资，5月初已开始修复。4月全国首套房贷利率连续5月下移至5.42％；尽管债券融资成本整体下行，但个别新发债券利率出现微增。短期资金环境预计仍将友善，但楼市转暖、地市热度依旧可能对改善幅度形成制约。
  ？ 楼市：持续回暖，供给放量对短期成交形成支撑。
  4月50城新房月日均成交同比降12.1％，降幅较3月收窄18.4个百分点；重点城市周均开盘去化率65％，考虑年中销售节点下房企或加大营销力度，短期市场热度有望延续，后续推盘上升带来的供给放量或对成交形成支撑。成交恢复带动房价小幅上涨，4月百城住宅均价环比升0.25％，“房住不炒”基调下后续房价料将平稳为主。
  地市：热度延续，拿地回归一二线。
  4月百城土地成交建面1.1亿平米，环比升39.5％；其中一二线成交建面占比环比升8个百分
  点至55％，房企拿地持续向核心城市回归。一二线成交占比提升叠加优质地块出让带动整体均价上行，4月百城土地成交均价3843元/平米，环比升69.7％。4月百城土地成交溢价率15.8％，创2019年7月以来新高。财政压力下地方供地数量及质量持续提高，短期土地市场热度有望延续，但需关注土地溢价率攀升可能带来融资收紧风险。
  板块表现：4月申万地产板块涨4.2％，跑输沪深300。截至5月21日，地产板块PE（TTM）8.64倍，估值处于近五年3％分位。
  风险提示：1）行业资金压力加大，中小房企资金链风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。
 

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