住房事关国计民生，无论任何时期，都是人们不可能回避的话题。2018年，全国楼市总体平稳，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化。
据不完全统计，2018年全年，全国房地产调控合计450次，刷新历史纪录，同比2017年上涨75%。其中10月24次，11月20次，12月20次，政策逐渐平稳。
那么，2019年，房地产市场政策走向何方？
住建部部长王蒙徽在2018年底召开的全国住建工作会议上提出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把“稳地价、稳房价、稳预期”的责任落到实处。
会议上还提出，继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益的违法违规行为治理房地产乱象专项行动。
很显然，“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”成为今年房地产市场调控政策和市场监管的目标。
先看看今年前两个月全国房价的情况。中国指数研究院数据显示，2月份，中国100个受监测城市房价平稳，新建住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上月回落。百城中有39个城市房价环比下跌，较上月增加，其中三四线城市占比达到七成。
成交量方面，受春节假期影响，楼市整体成交大幅下滑。克而瑞研究中心数据显示，2月，全国29个重点城市整体成交960万平方米，环比锐减53%，相比2018年同期降幅达28%。
中原地产研究中心统计数据显示，2月份，全国各地房地产调控政策共发布了21次。多地政策调整有松有紧，整体基调仍以“稳”为主。
应该明确的是，各地情况不同，地方政府根据具体情况微调房地产政策，属于履行城市的主体责任，不应轻易将某一城市的政策变动，解读为全国楼市调控政策变动。各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，防止投资投机“卷土重来”。
目前，全国依次有湖北、江西、福建、北京、江苏、四川、天津、安徽、河南、浙江、广东、上海等省或市发布各类关于楼市的政策，或在政府工作报告中提及楼市或与楼市相关的政策达68次。
从市场情况来看，继去年第四季度菏泽、珠海、广州等城市对楼市相关政策微调之外，青岛高新区又宣布暂停执行摇号售房规则，这主要是由于青岛高新区商品房销售市场运行情况已基本稳定。
此外，杭州的贷款政策也多次微调，先是规定外地户籍居民家庭在杭州限购范围内购买住宅的，自购房之日起36个月内连续24次社保或个税缴纳记录，允许出现累计补缴3次的情况，但不得断缴；后又有一些银行规定，在子女作为共同还款人的情况下，延长老年人购房的贷款年限。
在政策略有放宽的城市中，海口、西安、南京、常州、深圳等地降低人才落户门槛；合肥、南京、青岛等市下调房贷利率上浮比例；安徽阜阳在出让土地的条件中取消了限价；北京取消企业之间存量非住宅买卖合同网上签约要求。
政策微调，有松有紧。海口宣布暂停企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅。广东汕头和湖南长沙前不久出台的公积金新政，都更加严格。
从具体案例来看，比如，汕头市宣布，提取住房公积金购房的区域，仅限职工本人或其配偶住房公积金缴存地或户籍所在地。此外，汕头还将申请租房提取住房公积金的额度由每年9600元调整为每年4800元。再比如，长沙则提出，职工申请住房公积金贷款时住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”。
与此同时，多地政策继续从紧。深圳、上海均提出做好稳房价、稳租金、稳预期工作；郑州、贵州则强调加大房地产市场监管力度，整治市场乱象；南京回应“房价突破限价”一事，称坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。
值得关注的是，2019年房地产调控政策整体内容逐渐出现宽松与收紧并存。比如北京与福建两会继续明确房地产调控，要求稳定房地产市场成为2019年各地政策主流基础。
北京和福建都相继在政府工作报告指出，出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定，或者坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁房建设，培育住房租赁市场。
如福建省提出，落实城市主体责任，编制实施了住房发展规划，福州、厦门编制了“一城一策”实施方案。而江苏省、天津市等多个省市也提出，2019年将增加长期租赁住房供应，坚持租购并举，大力培育和发展住房租赁市场。
据本报记者观察，从当前房地产市场的导向看，因城施策方面会有很多细分动作，预计全国很多城市在2019年会有各类政策，类似政策不能简单理解为放松，但肯定会有放松的内容。
正如业内人士所言，“一城一策”，需要地方政府对房地产市场的变化反应更加敏锐，出台的措施更有针对性，既要防止过快上涨，又要避免大起大落。唯有如此，“一城一策”才能够使地方政府调控有更多灵活性，避免统一调控可能带来的系统性风险。
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