融资收紧 多数房企降速求质

当前，在楼市政策调控升级、融资环境收紧的情况下，高度依赖资金的房地产行业压力加大，多部门发文整治行业乱象，严格控制资金违规进入房地产行业，一系列动作背后，直指企业高杠杆痛点，央行明确强调合理管控企业有息负债规模和资产负债率，再次引起了市场对房企融资问题的担忧。
 

继7·30中共中央政治局召开会议重提“房住不炒”定位，并明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后。7月31日，中国人民银行对外表示，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。同时强调加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

此前不久，国家发改委发布通知收紧海外发债，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时，还需就债务规模、期限等进行备案登记。

根据诸葛找房最近发布的房企负债专题研报，整体来看，2018年52家规模房企的资产负债率进一步提升，从2017年平均值77.05%上升至78.53%，同比提高了1.48个百分点。其中有26家房企的资产负债率超过了80%的警戒线。其中，中南置地2018年的资产负债率达到了91.69%，高居首位；建业地产、融创中国、碧桂园等8家房企均超过85%，超过70%的房企总计达到47家。

过去一年，为了实现企业的快速发展，多数房企继续扩大负债规模，资产负债率普遍有所上升。52家规模房企中，有39家资产负债率上升，且普遍上涨3个百分点以上。一方面，在融资与规模的互为促进下，越来越多的房企表现为高风险扩张规模模式。另一方面，2018年以来房地产企业融资监管加强，债偿高峰来临，房企债偿压力山大，主动去杠杆成为房企控风险的重要策略，降负债成为每一位房企不得不跨越的槛。

诸葛找房统计的52家规模房企，2018年有息负债规模超5万亿元，较2017年增长19.22%，中国恒大、碧桂园、保利、万科在内的17家房企2018年的有息负债规模超千亿元，债务压顶。从变化来看，2018年47家规模房企有息负债规模上涨，且涨幅超过30%的企业比比皆是，仅5家企业有息负债规模下降。

具体来看，中国恒大以6732亿元的有息负债位居首位，且远高于其他房企，但值得注意的是比起2017年7326亿元的有息负债规模，下降8.11%。在今年的业绩发布会上恒大也提出了低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，控制负债规模及负债率。

与此同时碧桂园及万科有息负债的规模有所扩大。2018年碧桂园有息负债总额为3285亿元，同比上涨52.92%，其中需于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿元，在总有息负债中占比仅38.4%，债务结构比较合理，长债为主的债务结构与房地产开发业务颇为匹配。而万科2018年有息负债总额为2612亿元，同比上涨37.03%，2018年万科存货大幅增长，存货在流动资产中的占比已经达到57.94%，短期偿债能力有所下降。

滨江集团、蓝光发展、旭辉集团、新城控股、禹州地产等房企有息负债规模同比增速明显，均超过50%，其中滨江集团有息负债规模同比增长171.82%，2018年有息负债规模为243亿元，虽然销售额未达预期，但滨江集团2018年仍然大手笔出手拿地。年报显示，滨江集团当期新增土地项目26个，新增土地面积176.93万平方米，计容建筑面积346.97万平方米，土地款总额496.43亿元，频繁拿地也使滨江集团有息负债大幅上升，今年面临着比较大的资金压力。而瑞安房地产、北辰实业、恒大、美好置业等房企则在2018年或主动、或被动降低了有息负债规模，去杠杆、做减法。

在债务压顶、融资收紧压力下，多数房企为缓解资金压力或加快去库存或减缓规模扩张和去杠杆降负债，而中小房企要面对更大的生存压力。龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力好且债务结构合理，发生风险可能性最小，而中小房企杠杆水平高，短期偿债压力最大且高度依赖短期债务，财务稳健性弱。

研报指出，房企高杠杆、高增长模式注定不可持续，碧桂园、恒大、万科等龙头房企纷纷在2019年主动进行战略调整，“降速求质”，展开高质量、多元化发展。在监管趋严、融资成本上升情况下，各房企应该合理控制发展节奏，谨慎调度资金，以谋求更健康长远的发展。