未来房价还能不能涨？
这不是一篇雄文，更多是一篇警示吧。
1
不会，因为市场大环境不允许。
那么，为什么过去房价边调控边涨价呢？
说一句犯忌讳的话，很简单，过去的调控目的跟现在的调控目的，完全不一样。
过去的调控目的，既不是为了降房价，也不是为了居者有其屋。
现在的调控目的，才是真正意义的调控，降房价+保民生。
而我们国家的房价问题，在过去的20年，其实非常奇怪：
“为什么一直在调控，一直在涨价”
“为什么市场越差，越要救市”
“为什么房企的规模成倍的扩张”
既然市场要去杠杆、去泡沫、去资本，未来房地产市场形势必然要发生大的变化。银行要防范金融风险、地方政府要防范财政风险、开发商要防范现金流风险，所以调控的结果必须要稳定。怎么稳定？
银行要收缩，地方要稳定，购房者避免断供断贷，开发商要保住现金流。扩张越猛，风险越大，手段越保守，风险才越小。
所以：
银行干脆不放贷了。
地方政府土拍躺平了。
开发商降价了。
购房者也不敢随便买房了。
四大主体，全都缩头了。
2
那么，从哪看出房价不会涨了呢？
之前，我们把市场上最简单的逻辑，跟大家说了好几遍了：
1、城镇化到头了；
2、房产税要来了；
3、国内外形势不利；
4、人口危机很严重；
5、货币政策转向了。
一句话：
一荣俱荣，一损俱损。
过去的20年，所有人都在房地产上尝到了甜头：开发商的规模从几十亿暴涨到几千亿，地方政府的收入和城市发展得到了最大程度的发展，银行获得了最稳定的贷款，买的早的购房者基本上都获得了最大的收益。
现在最大的问题是：
深圳很多房子都7万+甚至10万+了，还能涨多少？
万科碧桂园的规模都在7000亿+，还能扩大多少？
地方政府财政收付都在上百亿上千亿，还能扩展多少？
银行大量的不良贷款需要消化，能不能轻易放贷？
这些都是巨大的问题。
尤其是现在房地产成了影响国家发展很大的阻力，想要发展高新科技产业，想要发展高端制造业，就必然倒逼资本退出，就必须倒逼很多人退出，转而投向创新科技，转而投向高溢价。
这些才是根本。
3
现在，以及未来的房价，已经逼近了上限，失去了继续上涨的空间。
包括影响最大的是外部环境。
因为我们现在内部最大的问题是，贫富分化和人口危机，跟高房价或多或少都有关系。现在还有外部问题也非常严重，尤其是中美之间的新矛盾，都倒逼着经济结构必须转型。
于是，高房价不可持续，大水漫灌不可持续，高泡沫不可持续。
为什么大家怨气很重，尤其是底层人民？
因为房地产这台印钞机，最大的问题就是劫贫济富。
买房越早，受益越大，越往后，要么买的小，要么买不起。
房子越建越多，年轻人买房却越来越难，肯定说不过去。
未来15年，房地产本身必然要去资本、去泡沫、去杠杆。
举个例子，买房这件事，6个钱包不够，一家人未来30年的收入不够，你还能掏出更多？你的劳动剩余没有了，你的劳动总值不够了。
996不能榨干你，007总榨干了吧？
另外，低生育不仅仅会影响房价，导致人口负增长，更大的问题是，因为就业形势恶化，进一步导致低欲望和低消费，经济彻底陷入消极循环。
说白了，一潭死水。
就业不振，经济拉胯，消费不行，高房价就是空中楼阁。
4
还有一点，被所有人忽视：
居民债务。
过去的20年，房价上涨的空间，就是居民举债的空间，甚至再往外延伸，还有房企的债务，地方政府的债务，银行的债务。其中最典型的，就是居民债务。
过去整整20年的时间里，房地产刚刚兴起，居民负债水平非常低，国家、地方政府、银行、开发商怎么转移债务都行，居民怎么加杠杆、加债务都可以，因为基数很低，不会暴雷，所以涨价去库存、货币化安置玩得风生水起，没有任何问题。
尤其是房上涨，已经给所有参与者灌输了一种道理：买房一定是只涨不跌，这种思维惯性，就一定会有高杠杆资金杀进来，比如深房理，比如加杠杆的炒房客，比如恒大，就是最明显的证据。
这其中，有一个非常明显的数据：
2017年到2021年，短短5年的时间里，居民负债的年均增速是收入年均增速的两倍。
还有一个数据， 不一定准，但是大家可以衡量。
那就是居民杠杆率已经达到了70%，即使这样，这个数据还是包装过的，还不是真实的数据。
70%，已经是相对极限的水平，极限就意味着风险，就意味着达到顶端了。
其实2015年到2018年，一方面是去杠杆的主旋律，一方面确实居民负债在不断上涨，越来越难以平衡，风险也就越来越大。
一旦负债极限，根本没法上涨。
但是现在最大的问题在于，房价崩溃的一个源头，就是居民杠杆的平衡被打破。
一头是房价继续涨，居民负债继续加重；
另一头是就业不行，消费不行，收入不行。
就像踩平衡木，一旦倒下都是连锁式的反应。
就看这个局面能维持多久了。
5
1、中国的房价问题，不仅仅是银行、地方政府、开发商、购房者的博弈，背后更是金融博弈，负债博弈，甚至大国博弈。
2、金融去杠杆，楼市去泡沫，开发商去负债，以及因此产生的人口、生育、消费、收入，这些民生问题都比我们看到要严重的多，高层已经破防。
3、教育、住房、就业，压得所有人，尤其是底层人、年轻人喘不过气来，躺平的市场必然不是健康的市场，也不是国家愿意看到，今年的学区房、教培、调控房价，就是最好的例证。这是好事。
4、房价问题不可能只在房价上解决，与其他主体相互捆绑，更深层次是土地财政和地方收入，更关联着着天量的地方债务，牵一发而动全身。
5、还是那句话，楼市不乐观，但是分城市，不可能都崩，长三角、粤港澳，以及重点的二线、省会城市，依旧非常不错，自住还是适合的。
6、不要赌未来，谨慎、保守。
(关键字：楼市 负债繁荣 泡沫经济)
京公网安备 11010502038340号
