房地产行业：增长是主基调 业绩锁定性较佳

前三季业绩增长较好
　　房地产板块2019年前三季度的营收和净利润主要结转于2017年上半年的销售，部分结转于2016年下半年的销售，这期间行业量价齐升，所销售的项目毛利率较高，因此房地产板块2019年前三季业绩整体较好：板块2019年前三季度营业收入同比增长22.0%，归母净利润同比增长11.7%，56%的房企归母净利润实现了正增长。
　　市场关注的2019年三季报财务指标
　　板块盈利能力略有下降，个股出现分化：①2019前三季度，板块毛利率为31.6%，较上半年末下降1.0个百分点；板块净利率为11.9 %，较上半年末下降1.4个百分点；②在板块131家上市公司中，58%的房企毛利率同比提升， 44%的房企净利率同比提升，42%的房企ROE同比提升，45%的房企ROIC同比提升；
　　负债水平保持稳定：截至2019年三季度末，板块净负债率为99.7%，较2019年中期下降0.2个百分点；剔除预收账款后的资产负债率59.5%，较22019年中期下降1个百分点，行业负债水平保持稳定；货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.1，板块短期偿债能力维持稳定的水平；
　　少数股东权益占比提升：板块2019年前三季度“少数股东权益比”为27%，较去年同期提升2.9个百分点；在板块131家上市公司中，约63%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”；
　　三季度去化速度明显加快：板块2019年三季度的回款存货比为21%，较2019年二季度10%高出7.1个百分点，表明从预售回款层面，房地产板块三季度去化速度明显加快。
　　优势房企业绩锁定性较佳
　　板块全年营收及利润主要结转于2017年销售，这一期间行业量价齐升，所销售的项目毛利率较高，因此板块特别是以龙头房企为代表的优势地产股，全年业绩大概率能有显著增长。根据已披露的主流卖方研究机构对52只地产股业绩预测，整体法算出2019年三季度末预收款达29351亿元，在满足2019年wind一致预期营收后，剩余的预收账款仍能锁定2020年wind一致预期营收的67%。
　　优势房企销售表现优异
　　根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2019年1-10月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30房企销售额增速分别为8.1%、10.3%、11.4%、16.3%、15.6%。一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖，表现优异，其中世茂房地产、阳光城、招商蛇口、金地集团、旭辉集团分别取得45%、36%、35%、32%、32%的增长。
　　优势地产股长期仍具配置价值
　　2019年以来，投资、销售、新开工、施工等行业指标均展现出较强韧性，我们认为，在货币政策持续放松的大背景下，2020年的行业基本面的格局很可能与2019年较接近，展现出一定的韧性。截至11月7日，板块动态PE为7.2倍，比2018年10月18日的底部估值水平(6.9倍动态PE)高4%，处在近五年第二低位。在当前时点，我们认为“低估值+双增长(已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长)”的优势地产股长期仍具备配置价值。
　　风险
　　市场的风险和研究框架的风险。
 

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