近日，住房和城乡建设部政策研究中心与高和资本联合课题调研组发布了《2012年民间资本与房地产业研究总报告》(以下简称《报告》).

住建部政策研究中心主任秦虹表示，受宏观经济及当地支柱产业波动的影响，与一年前相比，课题组调研的温州、鄂尔多斯、山西和陕北四地民间资本发展出现了减速现象，传统民间借贷信任机制遭到严重破坏，新的金融体制则正在形成中。

秦虹表示，民间资本对房地产业的投资也受此影响出现退潮，不过由于缺乏投资渠道的状况并未发生改变，民间资本依旧高度关注房地产。但投资策略及方式却开始有变化的趋势。

民间资本发展减速

继2011年后，住房和城乡建设部政策研究中心和高和资本再次共同组建课题组奔赴温州、鄂尔多斯、山西和陕北，对我国民间资本相对集中的四个区域的民间资本和房地产业发展情况开展调研。

调研结果显示，四地出现了民间资本总量增速减缓，借贷规模缩小；民间投资增速下降，投资偏好有所改变；民间借贷利率冲高回落，放贷更趋谨慎等现象。以民间投资为例，鄂尔多斯、山西等地的数据均表明民间资本投资增幅回落。

课题组认为，国民经济整体增长放缓以及一些行业的变动给四地民间资本的发展带来了不利的影响。

温州受实体经济不景气的拖累，山西和鄂尔多斯则受到煤炭行业整合以及煤炭价格走低的影响，民间资本的发展均大为放缓。

课题组认为，在四地民间资本高速增长期结束，发展回落之际，调整也随之开始。过去传统的民间信用关系在这一过程中受损，短时间难以恢复。

课题组还警示，一些地区的民间借贷危机尚未结束，甚至开始蔓延到传统银行系统。来自温州的数据表明，截至2012年7月，温州银行业不良贷款率已攀上历史高位，达到2.85%。而在2011年6月，该数字仅为0.37%，系全国银行业不良贷款率最低的地级市。

楼市投资策略生变

课题组认为，由于经济不景气，企业状况不佳，限购政策执行坚决以及民间资本自身萎缩等诸多因素的影响，民间资本对房地产业市场的“输血”效应减弱，局部地区甚至从“输血”变为“抽血”。

在温州，部分实业经营困难的企业家为了回笼资金，被迫折价转让所投资的房地产项目，折价幅度最多达到六折至五折，且很难找到买主。在鄂尔多斯，由于整体资金紧缺和房地产市场“有价无市”，债务人无法将投资的房地产项目变现，只能通过“抵债”这种特殊方式交易。

而过去民间资本投资房地产市场的渠道之一——房地产信托，今年也降幅显著。根据信托业协会公布的数据，2012年上半年房地产信托新增1213亿元，相比去年下半年的1627亿元，环比减少25%；相比去年上半年的2078亿元，同比减少42%，刷新了2010年以来的最低水平。

尽管如此，课题组调研后认为，由于目前我国投资渠道狭窄的外围环境并没有大的改变，以及我国城镇化依旧处于快速发展阶段的现状，相较其它投资领域，民间资本依旧高度关注房地产，不过策略却发生了很大的变化。

课题组认为，整体而言，民间资本投资房地产短期内主要进行机会性投资。未来预计大规模资金投放时期已经过去，即使今年下半年或者明年货币政策继续放松，但房地产业整体信贷收紧可能性依然很大。在这种背景下，民间资本投资房地产必然更加谨慎，主要进行机会性投资，如商业地产、城市综合体和二三线城市满足刚性需求和改善性需求的住宅等。

而在其中，商业地产成为民间资本最为重要的一个投资出口。课题组认为，一部分民间资本投资房地产将从短期炒房变为长期保值性投资。例如，部分温州人的投资理念，已从挣快钱转变为追求较长期稳定的回报，即从短期炒卖获取房价差价，逐步变为从长期持有的角度，寻找能够稳定获得租金收益的项目，如酒店式公寓、商铺和写字楼等。

（关键词：住房和城乡建设部政策研究中心 2012年民间资本与房地产业研究总报告）