在房地产政策大面积松绑的同时，一线城市房地产正面临政策收紧的举措。23日，上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，指出将进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。与此同时，有消息称深圳正研究相关政策，其中包括非深圳户口购房者社保缴纳年限将从目前的一年改为三年，同时首套房首付比例也将提至40%。
对此，业内人士指出，分城施策是未来房地产调控的主要方向。库存压力较大的部分二线城市与三四线城市将继续加大放松力度，但对于房价涨幅较高的一线城市来说，政策将继续收紧。
记者从上海市规划和国土资源管理局获悉，针对房地产市场存在的结构性问题，上海市发布新政要求进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。此外，轨道交通站周边区域(中心城区、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上。此外，保障性住房的中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。
同时，意见还建议鼓励开发企业持有商业及办公物业，而不是“一卖了之”。比如，对新增商业办公用地，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年;近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。
CRIC研究中心研究员杨科伟表示，此次新政的目的在于，在未来新增用地递减的前提下，通过控制户型来增加成套住宅供应套数，满足基本住房需求，缓解供需矛盾，保持楼市平稳运行。
与此同时，有消息称深圳将收紧非深圳户口的购房资格，社保缴纳时间将从过去的1年改为3年，同时首套房首付比例也将提至40%。
对此，深圳市规土委相关负责人表示，目前相关政策正在研究之中。
事实上，此前深圳市市长许勤在深圳市六届人大二次会议记者会上表示，深圳去年房价上涨过快，和全国二线城市的房价方向不太一致。因此，深圳正在研究调控政策，确保房价在合理区间。
许勤说，影响深圳房价的因素比较多，主要包括需求、供给、调控政策三方面。随着城市环境的提升，深圳出现了越来越多的年轻家庭，而随着收入水平的提高，购房愿望和能力也在提升。但在供给方面，因土地空间有限，不能满足需求的快速增长。
亚豪机构市场总监郭毅认为，在连续2年楼市宽松政策拉动下，部分经济发展较好、产业基础扎实、人口净流入的城市，房地产市场开始出现明显的回暖势头。但对于一些早期城市建设用地出让量过大、无力纾解高库存的城市，宽松的调控政策和货币政策对这些城市的房地产市场效果有限，楼市仍处于下降通道。未来，随着大中城市对于资源、人口吸附力的增强，中国不同城市间的二元分化现象还将不断深化，个别城市的房地产市场很可能陷入长期低迷之中。
“也正因如此，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。”中原地产市场总监张大伟说。 (.经.济参.考.报.)
楼市去库存分流股市? 机构预警高杠杆炒房风险
随着房地产去库存刺激政策的陆续出台，各界对此讨论逐渐升温，被认为与楼市联动紧密的股市是否会受到房地产去库存的影响，成为了市场人士关心的问题。
有投资者认为，随着各地去库存的推进，大量房产将出现价格低洼，热钱可能会抛弃股
市而转入房市，对股市造成分流效应。而21世纪经济报道记者注意到，近期一些房产中介也在以“股市低迷，不如买个房子实在”的口号招揽顾客。
房地产去库存是否真的会对股市造成抽水效应?多位受访机构人士认为，这一担忧没有必要，相反，更值得警惕的应是运用高杠杆炒房的风险。
“去库存”分流效应微弱
对房地产“去库存”是否会对股市造成影响的这一问题，记者与多位机构人士进行了交流，从反馈来看，普遍认为房地产去库存对股市分流作用不大。
深圳茶马古道投资公司总裁朱思铭向记者表示，“房地产去库存对资金确实可能会造成一定分流，比如目前一些上市公司、房地产并购基金、投资机构、个人投资者等都有继续或扩大地产投资的打算，但我认为这种分流比较有限，对股市不会有太大影响。而因为股市不好就把钱拿去投资房地产的，我特别留意过，周边并没有这样的案例。”
朱思铭进一步分析称，“首先，房地产相比股市而言，变现难度较大。目前股市短期盈利的预期相比楼市要高，因为股市一波反弹可能就会有20%收益增长，但目前情况下房地产盈利增长的预期和资产变现难度是比较大的，更何况现有投资环境下，变现速率成为了很多投资者现在比较看重的因素;其次，之所以要去库存，就是因为房地产库存量太多，这种情况下房地产增值的预期本身就不强，因此抽出股市资金转投楼市的情况发生概率也不会很大。此外，目前部分城市房价已持续上涨较长时间，再大幅上涨的概率不大，相反股市目前并不算高点。”
对于朱思铭的看法，深圳另一位私募负责人李峰(化名)表示认可。李峰表示，“因为股市不好就转向房地产，我觉得是把问题简单化了。去年股市热的时候，我身边倒是有不少拿房产抵押了去贷款炒股的案例，后来遭遇股灾后房子被收走了，但把股市的钱抽走了去炒房的真没听说，除非是个别案例。”
上善若水投资总监侯安扬也表示，“我认为房地产去库存对宏观经济的影响要比对股市的影响大很多。买房的存量资金本来就是从存款、或是刚性信贷来的，是否会对股市分流很难说。”
而针对北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨的情况，上海一位私募人士韩平(化名)认为，“可能是由于局部垄断造成了房价虚高，这个虚高并不是公允的价值，实际的成交量跟价格的关系走势并不是正相关，并不能反映真实的市场供需状态。”
具体到“去库存”的投资机会方面，机构普遍认为，房地产去库存对地产板块会形成持续的利好。
韩平表示，“选择标的应区分来看，去库存不可能利于所有房地产公司。要看开发商是区域性还是全国性的地产公司，主要业务范畴是集中在一线、二线还是三线城市。目前来讲主打一线城市的公司肯定更具有保障，因为这部分区域房地产价格的稳定性是远远强于其它城市的，如果是二、三线的话，风险防御能力是比较低的。像宝能、万科这些传统的房地产公司，也比较值得关注。”
高杠杆风险或传递到金融市场
比起对股市的影响，机构人士对一线城市高倍杠杆炒房表达了更多的担忧。
侯安扬就十分担忧目前一线城市背后炒房客的高倍杠杆使用情况，“一线城市特别是深圳的房价短期上涨得这么高，与去年资本市场的发展有一定关系，但资本市场又不可能一直保持良好，所以我个人对此其实不太乐观。现在炒房各种杠杆都用了，像链家就是给客户提供首付，然后客户拿着首付再去找银行借钱，这是一种特别高杠杆的行为，我个人对这个事情比较担忧，因为我们只能是躲过这个风险，但如果爆发风险影响非常大。”
“因为借钱做首付的利息高达十几、二十个点，如果房价上涨的速度不够快，将很难去维系利息支出，像2008年深圳有一批炒房客最后就是都不要房子了。这个过程中牵扯着很多的信贷关系，比如像链家这种情况，它借出去的钱本身可能就是从另外渠道的金融产品过来的，涉及很多层面的人，风险比较大，我认为中央层面应该制止一下这种行为。” 侯安扬表示。
而据记者了解，部分炒房客确实采用了包括众筹、贷款、过桥贷款等多种方式来进行炒房，押宝一线城市房价继续上涨。
相较之下，二、三线城市面临的情况则完全是另一番景象。
一位某三线城市的房屋中介刘某(化名)告诉记者，“我们公司现在是一栋栋的推，不做整个项目推送，比较谨慎。目前占据交通资源学区资源还是很抢手的，基本上半个月到一个月卖光一栋楼。”
而朱思铭告诉记者，其在近期走访了多个二、三线城市，切实地感受到目前房地产去库存的急迫性，特别是一些三线城市，房地产库存高企的问题比较严重。
朱思铭表示，“银行对地产的政策是判断当地房地产走向的关键指标之一，其中的一个重要指标就是参考银行的折扣率。银行与当地房地产企业一般都有着密切的业务联系，对当地房地产市场未来走向一般会有较为合理的理解和判断。我了解的一些三线城市，银行对某些商品房住宅批出的质押贷款已经降到了4-5折，而以前大概是6-7折，这反映了银行对房地产泡沫的担忧。三线城市现在的库存太大了，整个消费市场的购买力也不强。”
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