中国房地产市场关于高价格上涨风险、市场泡沫、土地财政、背后的腐败、网民的批评，以及如何解决百姓安居问题的争论从来就没有停息过。然而严重的问题是：一方面高价商品住房市场陷入危机，难以走出困境。另一方面以百姓为消费对象的普通安居房目标市场由于国家小康社会百姓住房发展目标、政策、法规体系迟迟建立不起来。大规模的百姓安居房目标市场化建设就启动不起来。更谈不上两个目标市场协调发展。其实这才是中国房地产市场陷入今天困境的根源。这才是房地产市场的真正危机。中国房地产市场化改革的根本任务是培育小康社会百姓安居房市场目标政策体系，基本解决百姓安居问题。只要这个实质性问题没有解决，中国房地产市场就走不出价格高位震荡的风险危机。

这些争论虽然触及到房地产市场的症结问题，但是不同的既得利益格局正是制约着百姓安居房市场化改革的最大阻力。围绕百姓安居房市场许多重大社会经济利益关系理不顺，国家安居房的政策体系就建立不起来。因此争论不断，但并没有给出，也不可能给出有价值的出路何在的明确结论。

土地是人民的，政府有责任为人民管好、用好土地。随着城市化、工业化和土地升值过程中，必然出现土地财政问题。但是土地的升值和价值实现要体现促进社会经济发展，造福人民两个方面。

一是市场经济中土地是重要的经济资源。商业化的土地利用，如高价商品房用地、工业、商业用地，政府理应按市场价格出售，为人民合理收回与土地价值相适应的财富，用于城镇经济社会发展，改善民生环境，造福人民。这里需要警惕的是巨大的土地收入会滋生腐败，也会滋生政府机构和费用的迅速扩张。

二是当民生需要土地，特别是伴随城镇化过程和大量农民工进城就业，同时需要解决小康社会的百姓安居问题时，政府在安居房用地上，不能敲锤卖地。要把改革开放带来的土地和房地产升值的成果让百姓分享。不能与民争利。

据国家统计局数据：2012年全国农民工总量达到26261 万人，比上年增加983万人。其中东部地区农民工11191万人，比上年增加401万人，中部地区农民工8256万人，比上年增加314万人，西部地区农 民工6814万人，比上年增加268万人，外出农民工人均月收入水平仅仅为2290元人民幣，比上年提高241元。，同时2012年全国普通高校毕业生680万人。从这些数字可以看出，虽然中国进入中等收入国家，但是广大农民工，许多毕业几年的普通大学生仍处于低收入人群。 而2.6亿农民工和许多毕业多年的大中专毕业生绝大多数仍处于望房兴叹的困难处境。很多农民工仍蜗居在地下室里。而他们的年龄已经三十多岁了。甚至孩子都到了上学的年龄。
这里就带来几个与土地和房地产有关的社会经济问题。

一、推动保障性安居房市场化建设，让百姓享受改革开放成果

伴随多年经济发展和土地升值，房地产价格也不断走高。这是符合市场经济规律的。请注意这里是从一般市场经济发展过程而说的。如北京、上海、广州市场房价总会向西方发达国家的房价靠拢。这就告诉人们：只要自己居住，而不是拥有多套炒房，就不必担心房价贬值。显然这不是指中国房地产价格，特别是针对工薪层百姓的房地产价格快速上涨到目前的高价位是否合理。问题是：正是政府大力推升土地价格和增加税收，实施土地财政的结果，推升房地产价格不断走高。

据有关媒体披露：2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%. 考虑到没有统计的城镇土地使用税，城市维护建设税等，仅房地产去年贡献的实际税收将超过1.1万亿元。

正是这75%的土地出让金、房地产税收和银行利息，膨胀了政府机构的财源。却把负担转向无房的百姓消费者。只是房地产价格的疯狂上涨，使买房者看不到内涵的房地产危机。同时也使中国房地产市场忽视了百姓安居房市场化建设。实际走上了百姓根本买不起的高档商品房道路。

虽然我国许多沿海大城市房价接近发达国家的价格，问题是住房价格和收入比却是发达国家的几倍。国际上一般是3：1到6：1，也就是说，一个家庭不吃不喝，用3到6年的可支配收入可以购一套一般的房子，而新加坡是最低的，是2.8：1，三年不到的时间，老百姓可以购买一套房子。而上海2011年住房和家庭收入比已经高达17.3：1。这就让国人承担比发达国家更重的住房负担。而这部分利益被土地财政、房地产商和房地产投机者炒作者分割了。殊不知这些利益负担最终都将转嫁给中国百姓消费者。更为严重的是中低收入百姓买房安居乐业进小康的梦想无望，社会消费过度集中于房地产，扭曲了社会消费结构和经济结构，抑制了其它领域消费，也使贫富差距越拉越大。

这几年土地房地产快速升值过程中，实际上正是先富起来的人群先期低价购买了的房产和政府公务员享受的福利分房。伴随房地产数倍的升值，这些人享受了中国开放的市场经济发展过程最实惠的成果。一套高价房产甚至比多年的收入总和还要多。不过这里也不乏拥有多套房产，从既得利益出发，阻碍百姓安居房社会经济发展目标和政策体系建设的负能量。导致至今中国没有推动百姓安居的完善的社会经济发展政策目标体系。也正是这个原因，确实应该让后进入城镇经济领域的普通百姓也能享受改革开放最实惠的成果，实现百姓小康安居梦。

恰恰是贪腐和房地产问题拉大了中国的贫富差距。试图未来十年工资收入翻番来缩小贫富差距，也会因中低收入百姓买不起房，或因买了高价房而陷入还贷压力，而使“小康社会”悬殊的贫富差距根本无法解决。这也是为什么中国许多人，特别是青年人感到幸福指数不高的重要原因。中国房地产改革的核心是培育百姓安居房目标市场和完善相关政策体系。让高档商品房和百姓安居房两个目标市场协调发展。

2000多元的毛坯房建设成本让百姓承担上万元的购房负担绝对是个错误政策。如果土地按实际动迁成本，并考虑十几层楼分摊的实际占地面积也只有几百元一平方米。这就需要政府大力推动百姓安居房市场化建设。按国际住房收入比，如果考虑中国特色社会主义道路，理应让百姓享受住房收入比的下限。多数普通百姓是买得起安居房的。国家下决心把土地和房地产升值的利益还给百姓。政府不要指望从百姓住房用地中把土地升值的利益作为政府财政来源，从而推升房地产价格继续上涨。特别是让中低收入，没有房子的百姓能买得起的价格购置一套安居房。而未来房地产市场价格差价就是中低收入百姓从政府安居政策中得到的最实惠的改革开放成果。

人们常说既得利益是阻碍改革的最大阻力。殊不知调整社会利益格局严重失衡已经成为中国改革的重要目标。（未完待续）

(关键字：马忠普 小康 安居)