从大数据看房地产行业发展

房子作为中国近十年来经久不衰的热词，客观上承载了我国近十年的经济发展，也早已成为全社会都不得不关注的核心。

很长一段时间，房子因为收益高、风险低、流动好，让教科书里讲到的“不可能三角”在现实中成为可能，直挺挺呈现在每个个体面前，进而金融投机属性被各路资金裹挟。

好在一句“房子是用来住的、不是用来炒的”，让这个聒噪的世界清静了一些，也让大家能够专心做好手头的事，至少让风云君这种在大都市漂泊的人能勉强喘口气。

当然，作为没脸向父母开口的人，风云君只要能租到便宜且宜居的房子，就很开心了。毕竟从桥洞里出来，这已经是消费升级，接近炫富。

今天风云君就来通过数据梳理，聊聊房地产行业。

一、房地产行业概述

根据2006-2019年的房地产指数（注：申万行业指数）与沪深300指数（黄色线条）的趋势图，房地产行业在大多数时候还真从来没输过，尤其是在2014-2018年上半年，总体表现大幅优于沪深300指数。

房地产指数在2007年、2009年、2015年有明显涨幅；2006-2016年房地产指数走势和沪深300指数契合度非常高，直到2016之后房地产指数逐渐偏离沪深300指数。下面风云君为大家整理了房地产行业的发展历史。

自1998年取消福利分房制度，点燃了人们被抑制了几十年的购房欲望，但在2008年，由于次级不良贷款引发的全球金融危机同样也给中国的房地产行业降了温。半年内，北京房价累计跌幅达13.6%，广州60%以上的楼盘降价，房屋交易量萎缩近3成，土地频频流拍。

金融危机后，为了提振经济，推出“四万亿”救市计划，初衷当然不是房地产，而是用投资拉动经济，振兴钢铁、汽车、船舶、石化等十个重要的战略性产业，避免经济出现断崖式下滑。

但这个计划还是极大地振兴了房地产行业，2009年的房地产行业出现繁荣。

伴随着房价一路高歌，终于在2010年4月17日，国务院印发了“国十条”，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

自此到2015年房地产行业陷入了低迷，基本不涨不跌，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加。

直到2015年底国务院出台去库存政策，房价出现了一波翻倍涨幅，然后2016年国庆前夕再度开始调控，“限购限贷，限售限价”。

到目前为止，调控政策已经响应全国，各地因地制宜、“一城一策”。

二、房地产宏观数据

先从国家统计局公布的2006-2019 年土地购置面积情况来看，2014年后土地购置面积明显缩减。累计值指的是当年年初-某月的累计值；例如2006年11月土地购置面积累计值指的是2004当年1月-11月土地购置面积的数据总和。

下图是2004-2019年房地产的施工面积，新开工面积，竣工面积变化情况；虽然施工面积和新开工面积逐年递增，但增幅比率呈不断降低趋势。

从2006-2019年商品房销售面积的变化情况来看，商品房销售面积逐年递增，在2009年增幅最大为53%，近3年商品房销售面积维持在高位。

通过2015-2019年商品房销售额的历史变化情况来看，2016年销售额增幅明显。近3年销售额增速减缓。

三、房地产公司的开发与销售情况

1、沪深上市房地产公司2019年销售金额

下图展示了沪深上市的房地产企业2019年的累计销售金额，其中万科地产以销售金额6249亿占据房地产企业龙头，紧随其后的是保利地产和绿地控股。

随着近几年国家对房地产政策的调控，大部分房地产行业近两年的销售金额呈缩减趋势，万科地产在2019年7月的累计销售额同比减少-12.48%；保利地产和绿地控股相较于去年同期持平；华发股份、金融街、荣盛发展等一些中等型房地产企业销售金额同比增长明显。

2、沪深房地产上市公司2019年销售面积

从2019年房地产企业的销售面积情况来看；作为房地产行业的龙头万科地产的销售面积也最多。

但我们发现万科地产每平米的单位均价1.55万；处于行业平均值；滨江集团每平米的单位均价在2.93万，处于行业最高（每平米销售均价=销售总额/销售总面积）。

相比于去年同期，大型房企的销售面积有所减少，但也有个别房企销售面积增长幅度较大，比如滨江集团，同比增长56.18%。

3、沪深房地产上市公司2019年新增土地建面

从2019年各个房地产企业的新增土地面积情况来看，我们发现绿地控股2019的新增土地建筑面积3998.6万平方米，超过了龙头企业万科地产。

受政策调控影响，房地产行业整体拿地速度在减慢，但也有积极储备土地资源的公司，例如，世茂房地产，新城控股，荣盛发展，蓝光发展。

4、沪深房地产上市公司2019年新增土地价值

从2019年房地产公司新增土地价值数据来看，万科地产以2249.4亿的土地价值稳居房地产行业龙头，但新增土地面积储备最多不是万科地产，而是绿地控股。

绿地控股的新增土地价值位居第三，每平方米土地价值相对最低，仅为0.26万；滨江集团的每平米土地价值相对最高为1.70万。

相较于去年同期，房地产企业新增土地价值总和同比减少5.08%；万科地产同比减少14.38%，中交地产新增土地价值同比增加189.57%。

四、沪深房地产上市公司2019年三季报财务数据对比

1、纯度

纯度表示该公司主营为房地产收入的占比，目前从事房地产开发的上市公司涉及124家，其中收入占比大于50%有104家；收入占比最少的是ST天业，为23%；下图整理了收入占比小于50%的涉及房地产开发上市公司。

2、负债率

房地产企业属于高负债企业，对比在沪深上市的124家涉及房地产开发的公司，负债率均值为65.50%。其中中房股份的负债率最低为8.96%，ST华业的负债率最高为153.57%，在大型房地产上市公司中中南建设的负债率最高90.90%，最低为世茂股份60.04%，均值为82.23%。

3、融资成本

融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬，可以理解为企业的贷款利率；对比124家房地产上市公司，整体的平均融资成本为6.53%；大型房企中融资成本最高的是中南建设，8.10%；金地集团的融资成本相对最低为4.83%；

4、营业总收入

根据上市公司最新发布的2019年三季报数据，绿地控股的营业收入最高为4094.03亿，万科的营业收入为3455.72亿，位居第二。

5、净利润

从2019年三季报房地产公司净利润来看，万科地产的净利润最高为285.90亿，虽然绿地控股的营收最高，但净利润却只有156.94亿，是万科地产的一半。

6、净利润率

下图统计了2019年三季报大型房地产企业的净利润率，金地集团的净利润率最高为19.37%，绿地控股的净利润率最低为5.33%，大型房企的净利润均值为12.16%。

五、总结

整体来看，房地产行业在2009年、2016年有明显增幅，虽然近3年的销售面积、销售额均有提升，但增幅比率不大，这与国家实施的房地产长效管理政策密不可分。

从房地产开发与投资情况来看，万科地产的销售额处于行业龙头地位；对于土地储备情况，2019年绿地控股的新增土地面积超过了万科地产，但其土地价值却处于第三的位置，可见，绿地控股拿地虽多，但其每平方米价值较低，滨江集团每平米价值相对最高。

根据上市公司发布的2019年三季财报数据来看，共有124家上市企业涉及房地产开发，其中有104家公司的房地产开发收入占比超过50%，收入占比最少的是ST天业；在大型房企中，中南建设的负债率、融资成本均为最高，绿地控股的营收最高，万科的净利润最高，金地集团的净利润率最高。

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